Proprietários podem arrendar a turistas?

As assembleias de condóminos não podem proibir os proprietários de usarem os apartamentos para alojamento local. Quem o diz é o Supremo Tribunal de Justiça, que, no final de março, decidiu que as frações destinadas a habitação podem ser usadas para alojamento local. Contrariando uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, o Supremo veio dar razão à proprietária de um apartamento que lutava contra uma deliberação da assembleia de condóminos que a proibia de usar o apartamento para aquele fim.

A proprietária começou a usar a sua casa, em Lisboa, para receber turistas e providenciou todas as licenças necessárias para iniciar essa atividade. Até que esbarrou com a proibição da assembleia de condóminos, em maio de 2016. Não cruzou os braços e apresentou uma providência cautelar para suspender aquela decisão e retomar o alojamento local a turistas. O tribunal de primeira instância deu-lhe razão e ordenou a suspensão da proibição da assembleia de condóminos.

Por sua vez, os condóminos também não se deram por vencidos e recorreram para a Relação de Lisboa, que acabou por lhes dar razão. Este tribunal entendeu que, como o apartamento se destinava a habitação, era necessário alterar o título constitutivo para ser utilizado com outra finalidade. Ou seja, como o alojamento local é uma atividade comercial, a proprietária não a podia exercer numa fração destinada a habitação.

Mas o braço de ferro entre a assembleia de condóminos e a proprietária não ficou por aqui, acabando no Supremo Tribunal de Justiça. E, com ele, novo volte-face na história. O Supremo discordou da decisão da Relação de Lisboa e decidiu a favor da proprietária.

O Supremo entendeu que o alojamento local não é uma atividade comercial.  Mais: a utilização da fração por turistas não se traduz num ato de comércio, porque a casa continua a ser utilizada para habitação. Por isso, considerou que não havia violação do título constitutivo e que a assembleia não tinha legitimidade para proibir a utilização do apartamento para alojamento local. 

Em qualquer circunstância, é preciso respeitar as regras de boa vizinhança, nomeadamente quanto a higiene e ruído. Estas são também obrigações do proprietário e do seu agregado familiar, não são específicas de eventuais turistas.

Imposto aumenta

A partir deste ano, os donos de moradias e apartamentos que prestem serviços de alojamento de curta duração vão pagar imposto sobre 35% dos rendimentos, ao invés dos atuais 15% de IRS e 4% de IRC. A novidade abrange os proprietários enquadrados no regime simplificado, ou seja, com um volume de negócios até € 200 mil por ano e sem contabilidade organizada.

Segundo a proposta de Orçamento do Estado, na entrega da declaração de IRS em 2017, estes proprietários poderão optar entre duas formas de tributação:

• o regime simplificado de IRS (categoria B), que tributa 65% do rendimento (as Finanças assumem automaticamente que 35% dos rendimentos obtidos com o arrendamento local são gastos com encargos necessários à atividade);
• a tributação autónoma (também aplicada aos rendimentos prediais dos senhorios "tradicionais"), que cobra uma taxa de 28% sobre os rendimentos.