Quanto vai aumentar a prestação do crédito à habitação?

Vários anos de taxas de juro negativas permitiram aos consumidores aceder a crédito com menos custos e manter em alta a procura. No entanto, a subida da inflação no espaço europeu reacendeu os receios de inflexão da taxa de juro, que iniciou uma trajetória de subida nos últimos meses e se acentuou com a eclosão do conflito militar no leste da Europa. Quase sete anos depois, a Euribor chegou a índices positivos a 12 de abril de 2022 e, em menos de um ano, passou a marca dos 3%, na maturidade a 12 meses. Há muito que os economistas previam que tal viesse a acontecer. Só faltava saber quando, não se esperando, contudo, esta rapidez.

Para ter acesso ao ficheiro em excel que permite simular o valor das prestações dos seus empréstimos em função dos aumentos da Euribor, faça login ou crie uma conta no site. 

 

Saiba o que está em causa e como este cenário de subida dos juros pode afetar a prestação do crédito à habitação.

Que aumentos podemos esperar nas prestações do crédito à habitação?

As prestações vão subir à medida que forem revistas nos próximos meses, consoante o contrato tenha sido negociado com a Euribor a 3, a 6 ou a 12 meses. Eis alguns cenários que simulámos para consumidores com contratos de crédito à habitação com spread de 1% e Euribor a 6 meses.

100 mil euros a 30 anos

• Prestação média com Euribor a 1%: 369,62 euros.
• Prestação média com Euribor a 2%: 421,60 euros.
• Prestação média com Euribor a 3%: 477,42 euros.

150 mil euros a 30 anos

• Prestação média com Euribor a 1%: 554,43 euros.
• Prestação média com Euribor a 2%: 632,41 euros.
• Prestação média com Euribor a 3%: 716,12 euros.

200 mil euros a 30 anos

• Prestação média com Euribor a 1%: 739,24 euros.
• Prestação média com Euribor a 2%: 843,21 euros.
• Prestação média com Euribor a 3%: 954,83 euros.

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Simule a transferência de crédito para outro banco

Que mês vai servir de referência à revisão da minha prestação?

A média da Euribor considerada para efeitos de revisão de um contrato de crédito de taxa variável (seja a 3, 6 ou 12 meses) é a do mês anterior ao da assinatura do contrato de crédito. Ou seja, se assinou o contrato com o banco em outubro, a média considerada será a de setembro. Embora, normalmente, o mês da celebração do contrato com o banco coincida com a assinatura da escritura, a primeira pode ocorrer até 30 dias antes da segunda. Logo, num caso em que a escritura tenha ocorrido em outubro, mas o contrato com o banco tenha sido finalizado em setembro, a média da Euribor usada como referência será a de agosto. Resumindo: a data a considerar é sempre a da assinatura do contrato com o banco. Essa informação pode ser consultada na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que acompanha o contrato de financiamento.

Como posso acautelar uma subida das taxas de juro?

1. Com base nos cenários apresentados em cima, faça simulações para o seu caso e perspetive o impacto de uma eventual subida dos juros no seu orçamento familiar. Lembre-se de que as prestações de créditos não devem superar 35% do rendimento mensal disponível. Se ultrapassa essa referência, é hora de ponderar renegociar as condições do crédito.
2. Se o seu contrato de crédito prevê um spread superior a 1,5%, renegoceie, pois com facilidade encontrará propostas melhores. Compare as propostas através da TAEG, optando pela menor. Caso o banco onde tem o crédito não queira acompanhar a melhor proposta da concorrência, pondere transferir o crédito para outro banco.
3. Em alternativa à redução do spread, pondere aumentar o prazo do empréstimo ou estabelecer um período de carência. Ambas as opções permitem um alívio no encargo mensal, mas representam um custo adicional no final do contrato.
4. Para ficar imune às oscilações das taxas de juro, pode optar por contratar uma taxa fixa. Contudo, atualmente, esta opção ainda implica pagar mais do que nos empréstimos com taxa variável. Mas, no caso de o orçamento familiar já não resistir a grandes variações com a prestação, pode ser uma alternativa a ter em conta, nestes tempos de incerteza. Já se optar por manter a taxa variável, é recomendável que acompanhe a evolução do mercado e vá ajustando o orçamento familiar às novidades.
5. Pondere amortizar o crédito, caso a taxa de juro líquida da aplicação financeira onde tem as poupanças investidas seja menor do que a taxa de juro nominal do crédito à habitação.

No episódio do podcast POD Pensar, moderado por Aurélio Gomes, o economista da DECO PROTESTE Nuno Rico ajuda os consumidores a navegar na tempestade de juros que já se abateu sobre o País.

A análise crítica do comentador especialista em assuntos económicos Paulo Ferreira, da Rádio Observador, e de Joaquim Montezuma Carvalho, professor do ISEG, na área da Economia do Imobiliário, ajudam a compreender o fenómeno da rápida subida das taxas de juros e que rumo esperar do Banco Central Europeu nos próximos tempos.

Será vantajoso mudar o prazo do meu crédito indexado à Euribor a 12 meses para 6 meses ou 3 meses?

A taxa Euribor a 6 meses, a mais utilizada em Portugal nos créditos à habitação, atingiu valores próximos dos 2%, no final de setembro, enquanto, no prazo de 12 meses, o indexante regista valores superiores a 2,5 por cento. Se tem um crédito indexado à Euribor a 12 meses pode sentir-se tentado a alterar o contrato para um prazo de 6 meses. Se essa decisão será vantajosa, só a evolução da Euribor o dirá. Ainda que nos primeiros 6 meses vá, efetivamente, pagar menos, na revisão seguinte, e tendo em conta o cenário de subida significativa das taxas de juro, arrisca-se a desembolsar um valor superior ao que pagaria se tivesse mantido o indexante com a maturidade de 12 meses. Ou seja, a poupança obtida ao longo destes 6 meses poderá ser anulada pelo que pagará, eventualmente, a mais nos 6 meses seguintes. Já se mantiver o contrato indexado à Euribor a 12 meses, o valor a pagar pelos juros manter-se-á constante até à renovação do contrato, ao fim de um ano.

Com a subida da Euribor vai ser mais difícil obter um empréstimo?

Sim. O acesso ao crédito torna-se mais difícil nestas condições, já que, quanto maior for a subida das taxas de juro, menor será o montante que os bancos estão autorizados a emprestar aos consumidores. Ou seja, com o aumento do valor dos juros, a prestação para um mesmo nível de financiamento sobe, o que significa que o seu peso sobre o rendimento mensal dessa família será superior. Como, desde 2018, os bancos devem garantir que, no momento da concessão do crédito, a taxa de esforço das famílias não ultrapasse os 50% do seu rendimento, com o aumento das taxas de juro, respeitar este limite implica diminuir o montante financiado. Por exemplo, consideremos uma prestação máxima de 750 euros, num cenário de um financiamento a 30 anos, com um spread de 1 por cento. Com a Euribor a 1%, esta família pode pedir ao banco até 203 000 euros. Mas, caso a Euribor suba para 2%, mantendo-se as condições do crédito e o rendimento da família, o montante máximo de financiamento baixa para 178 000 euros. Já se o indexante atingir os 3%, o valor do empréstimo reduz-se para 157 000 euros. A subida dos juros implica, assim, uma redução do montante máximo de crédito a que uma família pode aceder. Com o crescente desfasamento entre o preço do imobiliário e os rendimentos das famílias, comprar casa ficou ainda mais difícil.

Quem decide se a taxa de juro sobe ou desce?

Em cada reunião mensal do Banco Central Europeu, pode decidir-se pela manutenção ou alteração da chamada taxa diretora, que o BCE cobra aos bancos para lhes emprestar dinheiro. Uma revisão desta taxa influencia todos os contratos de crédito praticados entre as instituições bancárias, que definem a Euribor. A última revisão aconteceu em dezembro de 2022, quando a taxa diretora foi fixada em 2,5 por cento. Esta dinâmica junta-se às do mercado e as expectativas em relação à evolução dos indicadores económicos também influenciam as taxas Euribor definidas pelos bancos europeus, procurando antecipar os próximos passos da política monetária. No final, são estas as taxas que influenciam diretamente os contratos de crédito de taxa variável.

Porque tem subido a inflação?

Vários fatores têm concorrido para este cenário. Um deles passa pelo aumento do preço do petróleo e da energia em geral. O conflito militar na Ucrânia veio dar um forte contributo nesta matéria. Por outro lado, as políticas monetárias expansionistas dos últimos anos provocaram um excesso de liquidez no mercado, que não contava com o aparecimento de uma pandemia, em 2020, e com o seu impacto imenso nas cadeias de produção e distribuição mundial. A inflação tem, de facto, vindo a manter-se em valores elevados. A inflação média da zona euro atingiu, em dezembro, 9,2 por cento. Em Portugal, a taxa de inflação foi de 9,8 por cento.

É inevitável corrigir a subida da inflação com a subida da taxa de juro?

Essa é a resposta clássica a cenários de inflação, mas uma variação muito significativa poderia ter consequências nefastas no atual contexto económico. O endividamento dos países, assim como das famílias, está em níveis muito elevados, e a recuperação económica das empresas é ainda muito débil, até porque a pandemia provocou sérios constrangimentos na atividade de muitas instituições nos últimos dois anos. Por outro lado, a subida da inflação, que tem provocado um aumento generalizado dos preços, não está a ser acompanhada pelos salários, reduzindo o poder de compra dos consumidores. Uma correção em alta da taxa de juro tornou-se inevitável e tem acontecido de forma rápida. Este movimento foi antecipado nos mercados financeiros, durante os últimos meses, influenciando a Euribor.