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Prestações vão subir com os novos prazos do crédito à habitação: que cuidados ter

Desde 1 de abril apenas quem tem até 30 anos poderá negociar um crédito à habitação a 40 anos. Acima desta idade, os prazos encurtam e as prestações sobem. Saiba que precauções deve ter na hora de contratar o empréstimo.

18 julho 2022
saco com dinheiro e símbolo do euro

iStock

Há novos prazos recomendados para contratar créditos à habitação. O Banco de Portugal (BdP) reviu a recomendação de 2018 sobre a maturidade dos novos contratos de crédito para comprar casa e fixou novos tetos consoante a idade dos mutuários, limitando o prazo máximo possível do empréstimo – 40 anos – a quem tenha até 30 anos. A partir daqui, os prazos diminuem. Quem tem entre 30 e 35 anos pode ter um crédito a 37 anos, no máximo, e, para os consumidores acima de 35 anos, a fasquia desce para os 35 anos. As novas regras entraram em vigor no início de abril.

Prazos mais curtos significam prestações mais altas. Um consumidor de 35 anos, por exemplo, que, desde abril, deixou de poder contratar um crédito a 40 anos, passando este limite máximo a 37 anos, paga mais 16,20 euros de prestação mensal por cada 100 mil euros de empréstimo, considerando um financiamento com um spread de 1% e indexado à Euribor a 12 meses (0,852%). Para este cenário, aos valores atuais da Euribor, este é o custo da redução de três anos na maturidade máxima.

Para quem esteja no limite da taxa de esforço (indicador que traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado e que não deve ser superior a 35%), prestações mais altas podem condicionar a aprovação do crédito.

Porém, quanto mais longo for o prazo de reembolso do empréstimo, mais demorada se torna a amortização de capital e mais juros o consumidor acaba por pagar. E há ainda outro risco: o prolongamento do crédito para lá da idade da reforma, altura em que, geralmente, se verifica uma quebra nos rendimentos.

Precauções ao contratar novos créditos à habitação

Com o encurtamento dos prazos máximos para contratar empréstimos à habitação, os consumidores têm agora menos tempo para pagar o mesmo capital pedido ao banco. Uma das formas de contornar o inevitável maior peso das prestações mensais decorrente dessa redução é aumentar o valor de entrada do crédito, diminuindo assim o montante a solicitar.

Outro fator a ter em conta, que também tem influência no valor da prestação, é o tipo de taxa de juro contratada - fixa, variável ou mista. A taxa fixa não sofre variações ao longo do empréstimo, mas tem o reverso de ser mais elevada do que a taxa variável. Em troca, o consumidor ganha a estabilidade de saber sempre quanto vai pagar por mês. 

Optar por um crédito com taxa variável significa ter a Euribor como companhia ao longo do empréstimo. No decurso do contrato de crédito, o valor é revisto de forma periódica. É preciso, por isso, acautelar possíveis variações. Para cima, sobretudo. Estas terão reflexo na prestação a pagar.

Nos contratos com taxa mista, há um primeiro período em que a taxa é fixa, passando depois a variável.

Outras precauções importantes a ter:

  • Não aceitar de cruz a proposta do banco habitual. Há que ir à concorrência e pedir várias simulações. Só pesquisando o mercado e comparando propostas o consumidor saberá qual a que mais se adequa às suas necessidades e situação financeira. É preciso não esquecer que o crédito à habitação tem uma duração longa. Ou seja, pequenas diferenças na prestação mensal podem significar milhares de euros no fim do empréstimo.
  • Ao comparar as várias simulações é fundamental não cair na tentação de comparar apenas a prestação ou o spread oferecido pelo banco. A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) é o instrumento mais útil para comparar diferentes propostas de crédito. É o único indicador que reflete todos os custos do crédito, incluindo juros, comissões e seguros, quando obrigatórios.
  • Analisar se as vendas cruzadas (seguros, cartões de crédito, aplicações financeiras) propostas pelo banco compensam ou se o custo desses produtos associados aumenta o encargo mensal. Isto face à proposta de crédito sem vendas cruzadas. Os consumidores devem sempre pedir uma simulação sem as vendas associadas incluídas, para que possam fazer as contas.
  • Calcular a taxa de esforço, ou seja, o peso de todas as prestações de créditos no rendimento mensal liquido do agregado familiar. Esse peso não deve superior a 35% dos rendimentos.
  • Ponderar muito bem – e evitar até – a contratação de um crédito cujo prazo termine muito depois da idade da reforma, mesmo que a prestação, mais suave, seduza, visto que, nessa altura, haverá certamente uma diminuição dos rendimentos.
  • Num crédito com taxa variável, é crucial analisar não só a capacidade financeira atual como a futura, e confirmar se a capacidade de pagar a prestação se mantém, caso a Euribor suba um ou dois por cento.

E quem já tem crédito e quer pagá-lo antes de estar reformado, o que fazer?

Quem já tenha um crédito à habitação a decorrer e não queira chegar à idade da reforma com o empréstimo ainda às costas, pode, desde logo, tentar renegociar o contrato com o banco onde detém o crédito, diminuindo o prazo inicialmente fixado.

Diminuindo o prazo, diminui também a carga de juros a suportar.

Para atenuar o inevitável aumento da prestação, o consumidor pode pedir também uma revisão do spread (margem de lucro do banco).

Outra hipótese é amortizar antecipadamente o crédito. Fazê-lo na totalidade pode ser mais difícil, mas há a possibilidade de o fazer parcialmente. Desta forma, diminui o capital em dívida ao banco, o que fará baixar a prestação.

Atenção, no entanto, à penalização do banco por amortizar total ou parcialmente: corresponde a uma percentagem sobre o capital amortizado (0,5%, se a taxa do crédito for variável, ou 2%, para a fixa).

Se a concorrência oferecer condições mais vantajosas, diminuindo o prazo do contrato, a solução é transferir o crédito. Mas esta é uma operação que implica alguns custos. É preciso fazer contas para perceber se há poupança mensal e também quanto se pode poupar até ao final do empréstimo, com a mudança de banco.

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Poupar no crédito da casa

Banco de Portugal quer prazo médio de 30 anos no crédito à habitação até final de 2022

A recomendação aos bancos para que adotassem prazos mais curtos nos novos contratos de crédito à habitação já vem de 2018, mas, chegados a 2022, as pretensões do supervisor não se verificaram na totalidade.

Entre as medidas macroprudenciais para o crédito recomendadas então pelo BdP constava a convergência gradual da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos até ao final de 2022.

Segundo dados do supervisor, em novembro de 2021, a maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação foi de 32,7 anos. Considerando a trajetória de convergência calculada pelo BdP em 2018 e o objetivo de atingir uma maturidade média de 30 anos no fim deste ano, em novembro de 2021, o prazo médio deveria ter atingido os 30,8 anos, ou seja, ficou 1,9 anos acima do desejável.

A atualização da recomendação do BdP ocorreu num momento em que as novas operações de crédito à habitação mantêm uma tendência de forte crescimento. Em dezembro de 2021 foram emprestados 1458 milhões de euros para crédito à habitação, sendo este, na altura, o segundo maior registo desde o início de 2008, só ultrapassado pelos 1464 milhões de euros financiados em setembro do mesmo ano. Mas 2022 e as novas regras emanadas do BdP não demoveram os consumidores e, entretanto, em março e maio, aqueles montantes já foram ultrapassados, tendo sido financiados 1691 milhões de euros e 1519 milhões de euros, respetivamente. Valores que só tinham sido atingidos antes da crise de 2008. O valor concedido nos primeiros cinco meses deste ano representa um crescimento de cerca de 19% face ao valor financiado no mesmo período de 2021.

Abrindo o zoom aos valores totais emprestados durante 2021, foram concedidos 15270 milhões de euros para crédito à habitação, o que se traduz num crescimento de 34% em relação ao ano anterior.

O BdP reforçou a intenção de convergir a maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos até ao final de 2022 e fixou novos prazos máximos consoante a idade dos mutuários para acelerar essa trajetória.

O objetivo, diz a entidade supervisora, é que "as instituições não assumam riscos excessivos na concessão de crédito, de forma a reforçar a resiliência do setor financeiro a potenciais choques adversos, e promover o acesso a financiamento sustentável por parte dos consumidores, minimizando o risco de incumprimento".

“A maturidade média do crédito à habitação em Portugal permanece bastante elevada, quando comparada com outros países da União Europeia”, aponta ainda o BdP. No conjunto dos países da União Europeia, Portugal destaca-se, “apresentando, em 2020, uma maturidade média de cerca de 33 anos (que compara com maturidades entre 20 e 27 anos para os países remanescentes) e um limite máximo à maturidade de 40 anos”. França, por exemplo, tem o limite máximo fixado nos 25 anos.

O Banco de Portugal avisa que vai continuar a monitorizar o cumprimento da recomendação e que poderá adotar as “medidas adicionais que considerar adequadas” para atingir o objetivo da convergência.

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