Obras em casa: licenças, o que fazer na câmara e impostos
Início
Saiba em que casos é indispensável ter autorização camarária, que passos dar na câmara e quais as obrigações e os incentivos fiscais.
- Especialista
- Ernesto Pinto , Magda Canas e Sofia Lima
- Editor
- Ana Rita Costa , Filipa Nunes e Alda Mota
Muitas empreitadas de reabilitação estão hoje livres de formalidades que antes eram obrigatórias. Não precisa de autorização para deitar uma parede interior abaixo. Mas há que ser responsável e não pôr em causa a estrutura do prédio.
Confira abaixo as situações em que é preciso pedir autorização à câmara para fazer obras e quais os passos a dar na autarquia, os documentos necessários e quais as obrigações e os incentivos fiscais. Em caso de conflito com empreiteiros, conheça as soluções.
Procura uma empresa ou profissional para obras na sua casa? O serviço DECO PROTESTE Select dá uma ajuda.
Descubra o serviço DECO PROTESTE Select
Quais as remodelações que exigem autorização?
Algumas obras só exigem uma mera comunicação, a menos que a casa esteja classificada como um edifício de interesse municipal, por exemplo.
Alterar a fachada do prédio
Modificar a fachada de um prédio, aumentando-a, por exemplo, implica licenciamento camarário. Se o condomínio quiser pintar o edifício de uma cor diferente da original, a câmara também tem de autorizar. Pintar do mesmo tom não exige formalidades.
As regras de fiscalização de obras de construção e conservação de edifícios aplicam-se a todas as obras, como as que alteram a estrutura original do edifício. O mesmo se aplica a obras profundas em varandas ou telhados ou qualquer intervenção em edifícios de interesse histórico ou municipal. O objetivo é prevenir ilegalidades e evitar perigo para a saúde e segurança públicas.
Desde sempre, os fiscais da câmara ou de empresas privadas, devidamente habilitadas a efetuar fiscalização de obras, podem fiscalizar as obras sem aviso prévio, mas há limites à operação de fiscalização. A começar pela forma como é dada a autorização para aceder à obra. As consequências da falta de consentimento estão expressamente previstas na lei.
Numa obra inacabada, se os fiscais se apresentarem e for vedado o acesso ao local por parte do proprietário ou de outra pessoa que se arrogue de direitos sobre o imóvel, considera-se existir falta de consentimento. De notar que o impedimento pode ser manifestado, por exemplo, pelo responsável pela direção técnica da obra. Para efeitos de realização da inspeção, os fiscais terão de se apresentar com mandado judicial. Se a obra já estiver acabada e os fiscais baterem à porta, não há consentimento se o dono impedir o acesso, mesmo tendo sido notificado. Também neste caso terão de apresentar mandado judicial, a emitir pelo tribunal administrativo do círculo onde se localiza o imóvel.
Durante a fiscalização, são, ainda, de assinalar as seguintes restrições:
- os fiscais devem permanecer na obra o tempo estritamente necessário. Por exemplo, se vão verificar a pintura do prédio, não é necessário ficarem na obra um dia inteiro;
- a fiscalização deve limitar-se ao local da obra estipulado na licença – se o alvo de fiscalização é a construção de um anexo, não podem verificar o resto da casa;
- a recolha de prova não deve ser excessiva. Por exemplo, fotografar o exterior para comprovar a alteração da fachada de um prédio de interesse histórico ou municipal não dá o direito de fotografar o interior da casa, se tal não for permitido pelo dono da obra.
Deitar paredes interiores abaixo
Desde que a demolição não ponha em causa a estabilidade da fração ou do edifício (não afete pilares, vigas, lajes ou paredes de suporte), nem implique modificar a altura da casa ou dos seus pisos, ou a forma das fachadas ou do telhado, não é necessário avisar a câmara. Consulte sempre um técnico. Tratando-se de um prédio, há que colocar um aviso de realização de obras.
Reconstruir uma ruína
Tem de ter uma licença camarária se o imóvel estiver situado numa zona de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação ou se da obra resultar um aumento da altura da fachada ou do número de pisos. De outro modo, não é necessário. As coimas, por falta de licença, variam entre 500 euros e 200 mil euros.
Pintar a casa por dentro e mudar os azulejos da cozinha
Para este tipo de obras não precisa de comunicar à câmara municipal, a não ser que a sua casa esteja classificada ou em vias de classificação (se for um edifício de interesse municipal, por exemplo). Nesse caso, necessita de licença camarária.
Arranjar o telhado ou colocar painéis solares
Se, no fim da obra, o telhado estiver em condições idênticas às da sua construção e os painéis fotovoltaicos não excederem a área de cobertura do edifício nem ultrapassarem a sua altura em um metro, não são exigidas formalidades.
Fechar uma varanda
Em alguns municípios pode ser obrigatório ter licença camarária, mas noutros basta fazer uma comunicação prévia à câmara. Veja com a autarquia em que caso se enquadra. Tratando-se de um prédio em propriedade horizontal, e uma vez que a linha arquitetónica do edifício pode estar em causa, o condomínio tem de autorizar a obra por maioria de dois terços. O mesmo é válido para a colocação de proteções nas varandas.
Construir uma piscina
Tem de dar conta desta intenção à câmara, mas basta uma comunicação prévia. Tem ainda de afixar um aviso enquanto a obra se realiza, no exterior, num local visível.
Andaimes, lixo e contentores
Se vai necessitar de um destes três elementos para fazer a sua obra, é possível que tenha de pedir uma licença de ocupação de via pública, de modo que o lixo produzido pela obra possa ser devidamente recolhido. Pergunte na câmara que destino dar ao entulho gerado. Quanto ao ruído, só em dias úteis, das 08h00 às 20h00.
Se tiver dúvidas sobre os seus direitos e precisar de esclarecimentos, contacte o nosso serviço de informação.
|
Este artigo pode ser reproduzido para fins não-comerciais se for indicada a fonte e contiver uma ligação para esta página. Ver Termos e Condições. |
Exclusivo Simpatizantes
Para ler, basta ter conta no site (disponível para subscritores e não-subscritores).
Não tem acesso? Criar conta gratuita
Início
Exclusivo Simpatizantes
Para continuar a ler, basta entrar no site ou criar uma conta (disponível para subscritores e não-subscritores).Para apresentar um pedido tem de fazer um requerimento ou uma comunicação à câmara. No mesmo têm de constar a identificação e a morada do requerente, a qualidade de titular (proprietário ou usufrutuário do imóvel), bem como os trabalhos a realizar, o período de execução e a localização do imóvel. Estes documentos têm de ser entregues ao presidente da câmara municipal.
O presidente da câmara toma uma decisão preliminar. Pode rejeitar o pedido, caso entenda que este viola a lei ou o regulamento municipal, ou extinguir o procedimento se a obra não exigir licença ou comunicação prévia. Pode ainda solicitar que o interessado aperfeiçoe o pedido (na falta de um documento legalmente exigível, por exemplo). Esta primeira decisão tem de ocorrer em oito dias.
Se o pedido não for rejeitado pelo presidente da câmara ou não for solicitada qualquer informação, presume-se que o requerimento ou a comunicação prévia estão corretamente instruídos. Nesse caso, as obras que exijam apenas comunicação prévia podem iniciar-se logo que o proprietário pague as taxas municipais.
A câmara tem de se pronunciar sobre os pedidos de licenciamento num prazo que varia entre 30 dias, para a generalidade das obras, e 45 dias, para as de maior envergadura (reconstruções das quais resultem aumentos da fachada ou do número de pisos, por exemplo). Concedida a autorização para a obra, peça a emissão do alvará e pague as taxas devidas no município.
Fazer obras em casa não tem de ser uma dor de cabeça fiscal. Damos uma ajuda para se orientar.
As empreitadas nas zonas classificadas pelos municípios como áreas de reabilitação urbana pagam 6% de IVA.
Mas, desde que afetos à habitação, os trabalhos de beneficiação, remodelação ou conservação de imóveis em qualquer localização também podem beneficiar da taxa reduzida de 6% de IVA. A benesse só se aplica, contudo, se o valor dos materiais não exceder 20% do valor global da obra. Por exemplo, se a mão-de-obra custar 800 euros e os materiais 200 euros, o empreiteiro pode pôr tudo na mesma fatura, que o cliente só paga 6% de IVA. Mas, se os materiais custarem 500 euros, o melhor é individualizar os valores: mão-de-obra para um lado (6%) e materiais para outro (23%). Englobando tudo, a taxa de imposto aplicada é de 23 por cento.
Porém, é preciso que haja um contrato de empreitada, com os itens necessários discriminados, para beneficiar da taxa reduzida do IVA.
A fatura da empreitada deve ter a descrição dos trabalhos realizados e o motivo justificativo da aplicação da taxa de IVA a 6 por cento.
Estão isentos de IMI os edifícios classificados, nomeadamente de interesse público ou municipal (palácios e palacetes, por exemplo). Os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística (obras que visem melhorar o imóvel, mas mantendo a essência do edifício, como a fachada, por exemplo) estão também livres de IMI durante três anos a partir do ano da emissão da licença camarária.
Adquirir um prédio para reabilitação urbanística dá direito a ficar isento de IMT, desde que o proprietário inicie as respetivas obras no prazo de três anos a contar da aquisição.
Em ambos os casos, há requisitos a cumprir.
Para que tudo corra bem, tenha em conta estes princípios.
- Escolha um empreiteiro certificado. Consulte o portal do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção e confirme se o técnico que elegeu tem alvará ou certificado de empreiteiro.
- Esteja alerta para as regras que se aplicam ao projeto e à execução das obras. A consulta da plataforma eletrónica SILUC poderá ajudar.
- Redija um contrato. As obras particulares acima de 20 000 euros obrigam mesmo à sua elaboração. Do documento devem constar a identificação das partes, os alvarás, os trabalhos a realizar e materiais a utilizar, o valor da obra, o prazo da sua execução e ainda as penalizações em caso de atraso. Embora a lei não obrigue, deve-se incluir a obrigatoriedade de o empreiteiro contratar um seguro de responsabilidade civil. Abaixo daquele orçamento, não é obrigatório fazer um contrato, mas é aconselhável. O documento é um importante meio de prova se quiser acionar a garantia.
- Informe-se. Há obras que estão isentas de controlo prévio, outras em que é preciso fazer uma comunicação à câmara e outras que estão sujeitas a licenciamento.
- Pediu azulejos exclusivos e pintados à mão e o empreiteiro pôs-lhe uns comprados numa grande superfície? Neste caso, a obra é considerada defeituosa, já que não se pode alterar nada sem autorização do dono da obra. Tem 30 dias para reclamar junto do empreiteiro. Se o estrago não for reparado, pode pedir uma redução do preço ou pôr fim ao contrato. Mas atenção ao “legalês”: desde que os defeitos tornem a obra inadequada ao seu fim. O trabalho atrasou? Tem direito à penalização prevista no contrato.
As situações que geram mais conflitos estão relacionadas com trabalhos realizados fora dos prazos acordados, com graves prejuízos para o dono da obra. Mas também é comum haver alguma derrapagem orçamental ou o empreiteiro abandonar a obra, deixando a difícil tarefa de encontrar uma empresa interessada em dar continuidade à mesma. Há casos em que a obra é finalizada, e os defeitos só são detetados mais tarde.
Fatura superior ao valor adjudicado no orçamento: que fazer?
O aumento dos preços no setor da construção – como consequência, primeiro, da pandemia da covid-19 e, segundo, dos efeitos da guerra na Ucrânia – pode levar o custo da obra a derrapar. Para mitigar estes efeitos, no âmbito das obras públicas, foi criado um regime excecional e temporário que permite a revisão extraordinária de preços desde que respeitados determinados requisitos.
Este regime não se aplica diretamente a obras realizadas por particulares, o que não significa que não haja solução, caso o empreiteiro resolva subir o valor orçamentado numa obra já adjudicada. Nos contratos de obras particulares aplica-se o princípio da liberdade contratual, ou seja, só pode haver revisão de preços quando tal for expressamente contemplado no contrato, e de acordo com os termos previstos. Assim, se um contrato referente a uma obra particular não previr a revisão de preços, o valor a pagar deverá corresponder sempre ao valor contratual, ou seja, o consumidor só está obrigado a pagar o valor orçamentado, que consta no contrato. Já se o dono da obra solicitar a realização de trabalhos extra que não tenham sido contemplados no orçamento adjudicado, caso o contrato não preveja este tipo de situação, o empreiteiro não está obrigado a realizá-los.
Se o empreiteiro proceder à revisão do preço contratado sem que tal esteja previsto no contrato, o consumidor deve, num primeiro momento, procurar sensibilizá-lo para um melhor compromisso entre a necessidade de subir os preços e o valor indicado no orçamento adjudicado. Apesar de, em última análise, não ter qualquer obrigação de pagar um valor além do acordado, é certo que, em muitos casos, a via da diplomacia poderá ajudar a evitar dores de cabeça. Caso não cheguem a acordo, e se houver uma clara violação dos direitos do consumidor, este deve contactar o empreiteiro por escrito (de preferência com carta registada com aviso de receção), descrevendo a situação e exigindo pagar apenas o valor acordado.
Se a situação não se resolver por esta via, pode usar a plataforma Reclamar. Os nossos serviços intervirão se o solicitar e, quando necessário, acompanham a denúncia até a um centro de arbitragem, quando o valor em causa for inferior a 5000 euros.
Fiscalização da obra
Após o empreiteiro comunicar que os trabalhos encomendados estão concluídos, não aceite a obra sem antes verificar se os termos do contrato foram cumpridos. Pode confiar a tarefa da vistoria a peritos da sua confiança (os custos ficam a seu cargo), sendo que o empreiteiro também goza da mesma possibilidade. Em princípio, a fiscalização faz mais sentido quando o valor da obra é elevado. Não se esqueça de notificar o empreiteiro do resultado da peritagem.
Ignorar estes cuidados – peritagem e comunicação dos resultados – após a conclusão da obra, implica a sua aceitação. Alternativa: prefira fazer a fiscalização durante a execução dos trabalhos em vez de a deixar para o final. Mas com a condição de não perturbar o normal andamento da empreitada.
Situações de conflito
O construtor responde pelos defeitos do imóvel, no prazo de dez anos, pelos elementos construtivos estruturais (aguarda-se publicação de portaria relativamente a este conceito) e, no prazo de cinco anos, para as restantes situações. A comunicação deve ser feita, por exemplo, através de carta registada com aviso de receção, para ficar com uma prova da comunicação do defeito. Caso o construtor não proceda à reparação, o proprietário lesado pode recorrer ao tribunal. Deve, por isso, instaurar uma ação em tribunal antes do prazo de três anos a contar da comunicação do defeito. Se deixar passar este prazo, o construtor fica livre da obrigação de reparar os defeitos do imóvel.
Quando os defeitos podem ser eliminados, o dono da obra tem direito à sua correção. Nos outros casos, é possível exigir nova construção. Se os defeitos não forem eliminados, nem a obra executada de novo, é legítimo propor a redução do preço ou até resolver o contrato de forma definitiva. A redução do preço deve traduzir-se na diferença em dinheiro entre a quantia acordada para a realização dos trabalhos e o valor estimado para a correção dos defeitos.
O direito à redução de preço nem sempre é automático, sobretudo quando o empreiteiro se recusa a fazer os trabalhos ou não os inicia no prazo razoável fixado.
Consequências da resolução do contrato
A lei faz depender a resolução do contrato da prova de que os defeitos da obra a tornam inadequada para o seu fim. A resolução do contrato só é possível se o empreiteiro não cumprir os prazos para eliminar os defeitos, a não ser que se recuse a fazê-lo por impossibilidade ou o dono da obra esteja mais interessado na redução de preço.
Com a resolução do contrato, o dono da obra já não tem de pagar o preço acordado no contrato, bem como deve reaver as prestações pagas. A isto acresce o direito a indemnização, caso consiga provar a responsabilidade do empreiteiro no incumprimento do contrato.