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Mediação imobiliária: conheça as regras

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Comprar ou vender casa através de uma empresa de mediação imobiliária requer um contrato escrito. Saiba quais as regras, direitos e deveres das partes.

  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Sofia Frazoa e Filipa Nunes
06 março 2019
  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Sofia Frazoa e Filipa Nunes
mediacao imobiliaria

iStock

A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, pelas empresas de mediação imobiliária, em nome dos seus clientes, de negócios de compra e venda de imóveis, assim como permuta, trespasse, arrendamento ou cedência da posição contratual de um imóvel. A atividade também pode incluir, por exemplo, a prospeção e recolha de informações para encontrar os imóveis pretendidos pelos clientes.

Conhecer as regras da atividade, bem como os deveres e condutas das imobiliárias, pode evitar equívocos na altura de fazer um negócio.

O que consta de um contrato de mediação imobiliária

O contrato de mediação imobiliária deve ser sempre celebrado por escrito e mencionar vários elementos:

  • identificação das características do imóvel, com especificação de todos os ónus e encargos (penhoras ou hipotecas, por exemplo);
  • identificação do negócio (compra e venda ou arrendamento, por exemplo);
  • condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
  • identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
  • identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
  • identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
  • referência ao regime de exclusividade, quando acordado entre as partes, com especificação dos respetivos efeitos, quer para a empresa quer para o cliente.

Se o prazo de duração do contrato não for mencionado no mesmo, considera-se que foi celebrado por um período de seis meses.

As mediadoras podem apresentar contratos com cláusulas contratuais gerais, desde que tenham sido previamente aprovados pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC).

O consumidor deve ler atentamente o contrato e, se pretender, pode pedir os esclarecimentos que considere convenientes à mediadora.

Imobiliárias são sujeitas a supervisão

Para exercerem a atividade, as empresas de mediação imobiliária dependem sempre da emissão de uma licença por parte do IMPIC, a quem cabe também a supervisão e fiscalização da atividade. 

Para obter a licença, são necessários vários requisitos. Por exemplo: ter idoneidade comercial, ou seja, as mediadoras não podem ter sido declaradas insolventes, e os representares legais não podem ter sido condenados em pena de prisão efetiva, por exemplo, por burla ou falsificação de documento ou branqueamento de capitais. As licenças têm validade ilimitada, mas podem caducar em algumas situações, como no caso de falta de idoneidade.

Legitimidade do negócio deve ser verificada

No momento da celebração do contrato, a mediadora deve certificar-se de que os clientes têm capacidade e legitimidade para contratar o negócio que irá promover. Também deve garantir que as características do imóvel correspondem às que são dadas pelos clientes. 

A imobiliária não deve induzir em erro os destinatários do negócio quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel. Caso haja algum facto que comprometa o negócio, a imobiliária deve informar imediatamente os destinatários (compradores ou vendedores, por exemplo).

Colaboradores e condutas proibidas

Existem dois tipos de colaboradores das empresas de mediação.

Os técnicos de mediação imobiliária são os que desempenham, em nome da empresa, as funções de mediação (como a promoção de imóveis). Os angariadores imobiliários têm como função auxiliar os técnicos na execução de tarefas com o objetivo de preparar e cumprir os contratos de mediação celebrados (por exemplo, obtenção de documentos).

Os técnicos e angariadores devem possuir cartões de identificação, os quais devem ter a fotografia atualizada e mencionar o nome e a identificação da empresa.

Seguro de responsabilidade civil

Tendo em conta os interesses em causa, a lei obriga as mediadoras imobiliárias a serem titulares de um seguro de responsabilidade civil que garanta a sua atividade, no montante mínimo de 150 mil euros. O seguro deve ressarcir os danos patrimoniais provocados a terceiros causados pelos representantes e colaboradores da imobiliária.

Remuneração da empresa

A mediadora só receberá a remuneração com a conclusão do negócio, exceto se tiver sido celebrado um contrato-promessa e o contrato de mediação admitir a remuneração nessa fase.

A mediadora imobiliária mantém o direito à remuneração quando o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade e o negócio não se concretizou por responsabilidade do cliente proprietário, por exemplo.

Como reclamar

As mediadoras imobiliárias são obrigadas a disponibilizar o livro de reclamações em todos os estabelecimentos e postos provisórios. Também estão obrigadas ao registo na plataforma do livro de reclamações eletrónico até 1 de julho de 2019.

Também pode apresentar uma reclamação diretamente no site do IMPIC.

 

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