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Crédito Habitação: novas medidas para baixar a prestação

O Governo anunciou três medidas para apoiar as famílias asfixiadas com prestações de crédito à habitação: reavaliação de taxas de esforço, isenção de comissão de amortização e redução na retenção na fonte. As medidas são positivas, mas a DECO PROTESTE exige melhores ofertas com taxa fixa e regresso da dedução dos juros no IRS.

08 novembro 2022
casa vermelha de brincar sobre mesa de madeira, com 3 pilhas de moedas à frente, ordenadas da menor para a maior

iStock

Os juros estão a subir, a Euribor está a subir e a prestação do crédito à habitação… sobe também. O cenário já se adivinhava há muito, e a DECO PROTESTE aconselhava os consumidores a simularem subidas de 1% e 2% na Euribor. Mas nada fazia prever que as revisões em alta das taxas de juro se sucedessem a uma velocidade tão intensa num só ano. Muitos consumidores estão a sentir dificuldades em acomodar as acentuadas subidas da prestação do crédito à habitação, que coincidem com um generalizado aumento do custo de vida. Para evitar que muitas destas famílias entrem em situação de incumprimento, arriscando a perda da própria habitação, o Governo aprovou algumas medidas de apoio aos titulares de crédito à habitação

1 – Bancos obrigados a propor alternativas quando taxa de esforço for superior a 36%

Os bancos têm de reavaliar a atual taxa de esforço das famílias, que pode ser já muito diferente daquela registada no início do empréstimo. Para isso, precisam de reunir informação sobre todos os créditos contratados pelo agregado e sobre o rendimento atual da família.

Como calculam os bancos a taxa de esforço?

Para calcular a taxa de esforço, os bancos somam todas as prestações fixas de créditos contratados pela família. O resultado é dividido pelo rendimento líquido do agregado. Se o resultado for superior a 0,36, tal significa que a taxa de esforço da família é, atualmente, superior a 36 por cento.

Se a taxa de esforço for superior a 36%, o que acontece ao empréstimo?

Quando o banco confirma que a taxa de esforço da família é superior a 36%, fica automaticamente obrigado a apresentar uma proposta que reduza o esforço mensal do agregado em cumprir os pagamentos de todas as prestações. Essa proposta pode passar pela chamada consolidação de créditos (agregar vários créditos dispersos num único empréstimo com taxa mais favorável), pela revisão do spread, pelo alargamento do prazo de pagamento do empréstimo ou pela atribuição de períodos de carência.

Se não aceitar a proposta do banco, o que acontece ao empréstimo?

O banco é obrigado a apresentar propostas, mas os titulares dos créditos não são obrigados a aceitá-las. Desde que consiga cumprir com o pagamento de todas as prestações previstas, o empréstimo pode permanecer inalterado.

Se recusar a proposta do banco e entrar em incumprimento, o que acontece ao empréstimo?

Nesse caso, o banco pode executar a hipoteca, o que significa que o consumidor pode perder a casa, a favor do banco.

2 – Fim da comissão de amortização antecipada nos empréstimos com taxa variável

Até à entrada em vigor desta medida, a amortização antecipada de uma parte ou da totalidade do capital em dívida estava sujeita ao pagamento de uma comissão de 0,5% do valor amortizado, no caso dos créditos de taxa variável. Já nos empréstimos de taxa fixa, esta comissão é de 2% do valor amortizado.

Se o meu empréstimo tem taxa variável, quanto pago de comissão por amortização antecipada em 2023?

Os titulares de crédito à habitação de taxa variável, indexado à Euribor a 3, 6 ou 12 meses, estão isentos do pagamento de comissão por amortização antecipada durante todo o ano de 2023. Ou seja, o valor entregue ao banco é inteiramente aplicado na redução do capital em dívida.

Se o meu empréstimo tem taxa fixa, quanto pago de comissão por amortização antecipada em 2023?

Os empréstimos de taxa fixa não estão sujeitos a flutuação, pelo que não foram contemplados com a medida de apoio anunciada pelo Governo. Logo, qualquer amortização antecipada continua sujeita ao pagamento de uma comissão de 2% sobre o valor amortizado. Isso significa que, por cada 1000 euros que amortizar, paga ao banco uma comissão de 20 euros.

Se o meu empréstimo tem taxa mista, quanto pago de comissão por amortização antecipada em 2023?

Depende do período que o seu empréstimo está a atravessar em 2023. Só fica isento da comissão de amortização se em 2023 estiver a atravessar o período do empréstimo sujeito a taxa variável. Já se estiver em período de taxa fixa, qualquer amortização fica sujeita ao pagamento de uma comissão de 2 por cento.

3 – Redução da retenção na fonte nos salários de trabalho por conta de outrem

Esta medida está prevista no Orçamento do Estado para 2023 e só entrará em vigor quando todo o documento for aprovado e entrar em vigor. Nessa altura, os trabalhadores por conta de outrem podem, se quiserem, solicitar à entidade patronal que lhes reduza um escalão na taxa de retenção na fonte, aumentando ligeiramente o salário líquido mensal.

Se optar pela redução da retenção na fonte, vou pagar IRS no ano seguinte?

O IRS a pagar durante o ano não sofre alterações. No entanto, se reduzir o montante que adianta em retenção na fonte, poderá haver menos reembolso a receber no final do ano, ou mais imposto a pagar.

DECO PROTESTE exige melhor oferta de taxa fixa

Embora positivas, as medidas anunciadas pelo Governo não resolvem o drama que muitas famílias estão atualmente a atravessar e que as deixa em risco de perderem as suas habitações, caso não consigam pagar as prestações dos empréstimos que contrataram. “Apesar de termos avisado, ao longo dos últimos anos, que os juros iriam subir, ninguém esperava que a subida fosse tão acentuada num tão curto espaço de tempo”, sublinha Nuno Rico, economista da DECO PROTESTE, que realça o facto de esta subida de juros coincidir com uma época de preços muito elevados no mercado imobiliário num contexto inflacionista. “As casas estão muito caras, o que obriga as famílias a pedirem empréstimos avultados. Por outro lado, o custo de vida também está muito mais caro e a inflação dificulta a gestão de todas as despesas que subiram nos últimos tempos”, destaca Nuno Rico.

A oferta de crédito à habitação também tem espaço para melhorar, defende o economista da DECO PROTESTE. “Falta um enquadramento legal da oferta de taxa fixa para que aumentem o número de propostas disponíveis no mercado bancário, sobretudo de longo prazo. Só assim estas ofertas constituirão uma verdadeira alternativa para as famílias. O que vimos até agora foi uma oferta de taxa fixa muito cara, em comparação com a oferta de taxa variável, e agora, que os juros subiram, há bancos a dificultarem o acesso à taxa fixa, encarecendo-a ainda mais ou chegando mesmo a retirá-la do mercado”, critica Nuno Rico.

DECO PROTESTE exige regresso da dedução de juros no IRS

Apenas os juros de créditos à habitação contratados até 31 de dezembro de 2011 são, atualmente, dedutíveis no IRS. Mas a DECO PROTESTE defende o regresso desta dedução a todos os contratos de crédito à habitação, como já aconteceu no passado, tendo em conta que esta é uma despesa com peso cada vez mais significativo no orçamento das famílias. "Mais do que baixar a retenção na fonte, é crucial alargar a possibilidade de dedução do juros a todos os contratos de crédito à habitação, terminando a atual discriminação de deduções de acordo com a data de celebração dos contratos", alega Nuno Rico, para quem "esta, sim, seria uma verdadeira medida de apoio às famílias com crédito à habitação". 

Entretanto, a DECO PROTESTE sugere que os consumidores estejam muito atentos à evolução das ofertas de crédito à habitação e simulem regularmente uma possível transferência do empréstimo para o banco que comercializar a proposta mais favorável.

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