Crédito à habitação: escolher taxa fixa ou variável?

Num contexto de subida da inflação e das taxas de juro associadas aos créditos à habitação, já em terreno positivo, o receio de que este movimento ascendente não fique por aqui tem motivado alguns consumidores a considerarem propostas de taxa fixa. Reavivam-se as dúvidas, tanto para quem tem um empréstimo em curso, como para quem vai iniciá-lo. Não foi há muito – em 2008 – que a Euribor ultrapassou os 5%, deixando muitas famílias a braços com o pagamento de prestações inflacionadas. 

Não se antevê a repetição deste cenário, pelo menos, para já. Mas a verdade é que, até há bem pouco tempo, também era implausível que o indexante chegasse à zona negativa, como veio a acontecer. O que fazer, então? Optar pela taxa variável e ficar sujeito aos humores da Euribor, que muito provavelmente continuará a subir, ou preferir um crédito com taxa fixa, que, não sendo necessariamente mais barato, oferece a segurança de uma prestação estável?

Simule o crédito à habitação mais barato em cada taxa

Taxa fixa pode custar mais 200 euros por mês

Em julho, pedimos aos 13 bancos que comercializam crédito à habitação propostas para um financiamento de 200 mil euros a 30 anos, para uma casa de 250 mil euros. Mostrámo-nos recetivos tanto à possibilidade de o empréstimo ser feito sem vendas cruzadas (cross selling), como à de serem contratados alguns produtos (seguros obrigatórios, cartões de débito e crédito, e domiciliação de pagamentos) para obtenção de uma taxa de juro mais baixa.

Em geral, as instituições que vendem créditos de taxa fixa permitem-na agora por prazos mais longos. No Abanca, Banco BPI, Banco CTT, Bankinter, Best Bank, Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp e Novo Banco, é mesmo possível fazê-lo por 30 anos. Já nos produtos com taxa variável, os spreads continuam a descer, para acomodar a subida da Euribor, estando abaixo de 1% no Banco CTT, Bankinter e Banco Montepio. E, depois de um longo período em que prevaleceu a Euribor a 12 meses, regressam as ofertas bancárias com o indexante a 3 ou a 6 meses. O que significa isto? Como contrapartida de valores mais baixos, a taxa do empréstimo é revista mais frequentemente. Esta prática é favorável ao consumidor num cenário de descida das taxas, mas poderá ser prejudicial num contexto de agravamento, como o que vivemos.

Apesar de as propostas de crédito à habitação com taxa fixa terem aumentado, ainda é a taxa variável que proporciona uma prestação menor. Para o nosso cenário, conseguiríamos um empréstimo com uma TAEG de 3,1%, que resultaria numa prestação mensal a rondar os 840 euros. No caso da taxa fixa, obteríamos, na melhor das hipóteses, uma TAEG de 4,9% e uma mensalidade próxima de 1050 euros. Anualizada, esta diferença superior a 200 euros mensais traduz um acréscimo superior a 2500 euros. Isto, claro, assumindo que a Euribor permanece inalterada ao longo do ano, um cenário muito pouco provável na altura em que vivemos. O mais certo é a diferença encurtar com a revisão da taxa a cada três meses. Contudo, o empréstimo a taxa fixa só compensará se o valor desta não superar o da variável em mais de 2 por cento.

A quem interessa a taxa fixa?

A grande vantagem da taxa fixa no crédito à habitação é o consumidor saber com o que contar todos os meses, já que a prestação não muda com o contexto económico-financeiro. E, perante uma subida acentuada dos juros, a opção pela taxa fixa pode revelar-se vantajosa e gerar poupanças relativamente à variável.

Quanto menor for o prazo em que a taxa permanece fixa, maior a probabilidade de não ocorrerem oscilações na Euribor que compensem o que vai pagar a mais face a um financiamento com taxa variável. Ou seja, um crédito com taxa fixa apenas por cinco anos, passando depois a estar indexado à Euribor pelo resto do prazo, pode não valer a pena. Compare a prestação desses primeiros cinco anos com a que pagaria num crédito com taxa variável, no momento em que a Euribor estivesse em 2 ou 3 por cento. A taxa fixa só compensa se este montante for inferior. 

Se prevê poupar algum dinheiro para ir abatendo o crédito, tenha em conta que a comissão por amortização antecipada na taxa fixa (2%) é quatro vezes mais elevada do que na taxa variável. Em 2023, a amortização antecipada de créditos a taxa variável estará obrigatoriamente isenta de comissão. Além disso, os bancos são menos propensos a renegociar um contrato de taxa fixa.

Além dos aspetos puramente financeiros, num contexto que se afigura cada vez mais de pré-crise, pese também a componente emocional, sobretudo se não lida bem com o imprevisível, e tome a decisão acertada para si.