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Crédito à habitação: o banco pode ou não mexer no spread?

31 maio 2011 Arquivado

31 maio 2011 Arquivado

Saiba quem é afetado com a revisão unilateral da taxa e o que pode fazer se não concordar.

A carta-circular publicada pelo Banco de Portugal é um pau de dois bicos. Por um lado, impõe regras para os bancos modificarem unilateralmente a taxa de juro ou outros encargos associados ao crédito à habitação. Por outro, abre a porta à inclusão de uma cláusula que fragiliza os consumidores e que já foi considerada ilegal pela DECO em setembro de 2010.

O poder dado aos bancos assemelha-se ao que o consumidor teria se, perante uma situação de desemprego, pudesse decidir de forma unilateral e transitória o pagamento de uma prestação da casa inferior, até que a situação profissional ficasse regularizada. Saiba com o que pode contar em 5 questões.

O que muda com a carta-circular?
Os bancos passam a ter regras para incluir nos contratos de crédito à habitação uma cláusula que lhes dá o direito de, em determinado momento, modificarem a taxa de juro ou outros encargos com base em “razão atendível” ou “variações de mercado”. Contudo, não esclarece as razões que são consideradas válidas, nem como será feita a supervisão das justificações apontadas pelos bancos.

No entender da DECO, a cláusula é abusiva. A determinação do risco no crédito à habitação é feita pelas instituições no momento da assinatura do contrato e já tem em conta o custo de financiamento para o banco. Não se pode pedir que seja o consumidor a pagar, 10, 15 ou 30 anos depois, as oscilações de risco para o banco.

Em termos comparativos, é como ter um arrendamento cujo contrato determina a possibilidade de subidas excecionais na renda se o senhorio sofrer um agravamento nos impostos ou tiver despesas acrescidas com obras, ignorando o índice de aumento fixado todos os anos pelo Governo.

A medida anunciada pelo Banco de Portugal é grave e põe em risco a manutenção de um bem essencial como a habitação, sobretudo numa altura em que os consumidores já se veem a braços com o atual cenário de subida da Euribor e com as consequências do recente acordo com a Troika.

Que contratos são afetados?
A medida aplica-se aos contratos com a cláusula em questão. Em princípio, os empréstimos contraídos antes de 2008 estão a salvo. Mas se contratou crédito à habitação após aquela data, convém verificar se o contrato a inclui. Sendo o caso, o banco pode alterar o spread do empréstimo de forma unilateral, segundo as regras agora definidas.

A primeira vez que a DECO detetou a introdução desta cláusula foi em junho do ano passado, nos empréstimos do Banco Espírito Santo. Na altura, pedimos aos consumidores para verificarem os contratos recentes e identificámos condições idênticas noutros bancos: Banif, Millennium bcp e Montepio.

Em Outubro, após denúncia pública da DECO ao Banco de Portugal e à Secretaria de Estado do Comércio, Serviços e Defesa do Consumidor, aqueles bancos aceitaram retirar a cláusula dos novos contratos. Além disso, garantiram que não a acionariam nos contratos já assinados. Mas o documento agora publicado pelo Banco de Portugal abre a porta a que os bancos voltem com a palavra atrás, o que representa um retrocesso para o consumidor.

Posso recusar as novas condições?
Sim. O supervisor prevê a possibilidade de o consumidor pôr fim ao contrato no prazo de 90 dias se não concordar com a taxa proposta pelo banco. Sugere ainda que não deve haver cobrança de comissões por re-embolso antecipado nestes casos. Mas estes “direitos” são uma ilusão.

Primeiro, as condições de crédito não diferem muito entre bancos. Mesmo que o consumidor procure um banco alternativo, na maior parte dos casos, as taxas propostas deverão ser ajustadas pelos mesmos fatores que motivaram a alteração, e superiores à taxa inicial.

Segundo, a penalização por re-embolso antecipado é apenas uma parte da despesa que o consumidor tem de suportar. A transferência de um empréstimo acarreta outros custos aos quais não pode escapar, como impostos, registos e comissões bancárias.

O documento também refere que os bancos devem retomar as condições contratadas inicialmente quando os fatores que conduziram à revisão da taxa terminam. No entender da DECO, tratando-se de uma recomendação e não de uma imposição, dificilmente os bancos voltarão atrás numa decisão que os favorece.

O que deve fazer quem está a negociar crédito à habitação?
Não aceite a inclusão da cláusula que dá poderes ao banco para rever a taxa de forma unilateral. Use também o nosso simulador para escolher a melhor proposta para o seu caso (taxa de juro e comissões mais favoráveis).

Caso tenha recorrido a crédito recentemente, verifique se existem cláusulas semelhantes no seu contrato e envie-nos cópias para análise pelo e-mail info@deco.proteste.pt. Quem não tiver acesso à Net, pode contactar-nos pelo número 808 200 145 ou 21 841 08 58, se ligar de telemóvel.

Se já tem um contrato antigo, mas vai renegociar o prazo do empréstimo, fique atento a alterações ao contrato. O banco pode aproveitar a negociação para introduzir cláusulas deste género, que lhe darão o direito de modificar a taxa de juro ou outros encargos.

O que esperar da DECO?
A DECO repudia a posição do Banco de Portugal, pelo que já reiterou a sua posição junto da Secretaria de Estado do Comércio, Serviços e Defesa do Consumidor. Admite também a possibilidade de, em representação dos consumidores, recorrer à via judicial para pedir a nulidade de tal cláusula.

Continuaremos atentos ao mercado, para avaliar de que forma estas alterações afetam os contratos de crédito à habitação


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