Permuta de casa: rápida e com menos impostos, mas difícil de concretizar

Sair de um apartamento para viver noutro foi, para Helena (nome fictício), o corolário de um processo penoso, que envolveu dívidas e um ex-namorado. Ao ser fiadora do antigo companheiro, acabou por arcar com uma despesa maior, que a impediu de continuar a custear um apartamento desafogado. Viu-se forçada a reduzir o número de divisões. A sorte, no meio do azar, foi ter encontrado a relação ideal para uma permuta: um proprietário à procura de uma casa ampla.

Para aliviar as famílias presas a um imóvel com um crédito mensal pesado, a permuta pode ser a solução. Evita ficar-se refém da tradicional compra e venda. Esta pode arrastar-se por meses, durante os quais, por vezes, é preciso recorrer ao arrendamento, por não se ter encontrado uma nova morada.

A permuta de imóveis, com o previsível ajuste do valor das casas, apresenta um desfecho veloz. Outras vantagens se alinham: menos peso de impostos e redução de encargos com mensalidades do crédito à habitação. O mais problemático no negócio da permuta é o início: encontrar a correspondência, as casas com as características convenientes a ambas as partes. Para abrir caminho, algumas imobiliárias criam “bolsas de permuta”. 

O crédito à habitação muda na permuta? E os impostos?

A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia. Contudo, é um momento que pode ser aproveitado para renegociar as condições, no quadro de uma possível mudança da relação de financiamento.

Por norma, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e o imposto de selo são calculados sobre o valor patrimonial do imóvel. Na permuta, incide sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. Se um estiver avaliado em 200 mil euros e o outro em 270 mil, o proprietário que adquire o mais barato fica isento de IMT, mas o outro deve pagá-lo sobre a diferença: 70 mil euros. Como se trata de habitação própria e permanente, consoante os valores do negócio e dos montantes do crédito, o reinvestimento é uma hipótese. Quanto a eventuais mais-valias, é preciso declarar os valores do negócio no anexo G do IRS. O Fisco faz as contas. Para as perceber, consulte o nosso Guia Fiscal.

Trata-se, indiscutivelmente, de uma vantagem fiscal importante. Contudo, com a aprovação do Orçamento do Estado de 2023, existe, desde 1 de janeiro, uma limitação no cálculo do IMT, aplicável, por exemplo, à permuta técnica.

Ao contrário da tradicional, a permuta técnica implica a intervenção de três partes. Primeiro, decorre a permuta de dois imóveis entre dois intervenientes. Posteriormente, um desses imóveis é vendido a um terceiro interveniente. 

De acordo com o regime anterior, neste tipo de negócio, só se pagava o IMT sobre a diferença de valores. Porém, como atrás se refere, existe agora uma limitação relativa ao cálculo do IMT: se, no prazo de um ano, o primitivo permutante (ou seja, quem permutou inicialmente a casa) vender o imóvel, fica obrigado a liquidar o IMT sobre a totalidade, no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão. 

Permutar é melhor que arrendar casa?

Alguns proprietários optam por arrendar a casa antiga para financiar a nova. No entanto, há a possibilidade de o inquilino deixar de pagar as rendas. Por outro lado, é o proprietário que tem de arcar com despesas, como quotas de condomínio, obras no prédio e imposto municipal sobre imóveis (IMI).

6 passos para permutar

1. Ser proprietário de um imóvel: a primeira condição é, obviamente, ser proprietário de uma casa, e desejar contornar a clássica compra e venda, para acelerar o processo.
2. Procurar imóveis: encontrar um imóvel, maior ou mais pequeno do que o que se detém, que corresponda à localização, tipologia e construção pretendidas, pode ser árduo. Pesquise a secção de permutas nos sites das imobiliárias.
3. Contrato-promessa: os proprietários oficializam o negócio através do contrato-promessa de permuta, do qual deve constar o valor dos imóveis. O montante a pagar é igual à diferença de valor entre as duas casas.
4. Banco: caso tenham sido constituídas hipotecas, os proprietários têm de solicitar ao banco o documento (distrate) que comprove que o crédito se encontra liquidado.
5. Principais documentos: identificação de ambas as partes; certidão de teor de todas as inscrições ou descrições em vigor; caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI); licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951) e prova de pagamento do IMT.
6. Escritura: após a assinatura do contrato-promessa, ocorre a permuta, que pode ser realizada através do Casa Pronta ou de documento particular autenticado.