Dicas

Crédito à habitação para jovens: conheça as condições

À procura de um empréstimo bancário para comprar a primeira casa? Veja o que deve ter em conta para fazer a melhor escolha. Ajudamos a optar pelo crédito à habitação mais adequado. Exigimos também mudanças no IMT.

01 setembro 2022
jovens numa casa

iStock

São vários os motivos que adiam a saída dos jovens com menos de 35 anos da casa dos pais. Um deles é a dificuldade no acesso à habitação: a oferta é escassa, e a que existe apresenta-se com valores demasiado elevados para os rendimentos dos mais novos. O cenário aplica-se tanto a arrendamentos, como a casas próprias. São também muitas as dificuldades em juntar dinheiro para uma entrada e aceder a financiamento bancário. Comprar um imóvel com recurso a um empréstimo exige capacidade para assegurar uma entrada de, no mínimo, 10% do valor da aquisição ou da avaliação. Por exemplo, para comprar uma casa que custe 150 mil euros, com um financiamento máximo de 90%, é preciso dispor dos restantes 10%, ou seja, de 15 mil euros.

Há bancos com ofertas específicas para jovens até aos 35 anos, onde os spreads são mais baixos. No entanto, nem sempre têm as melhores ofertas. Vá atualizando a sua pesquisa, pois podem existir ofertas promocionais muito boas em bancos sem condições específicas para estas faixas etárias. 

Como escolher o crédito à habitação para jovens

O crédito à habitação jovem oferece condições especiais para pessoas entre os 18 e os 35 anos que queiram comprar casa. Utilize o nosso simulador para escolher o crédito à habitação mais adequado ao seu perfil. Aí será indicado o banco que tem a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global)  mais baixa e que cobra menos comissões. Terá, também, acesso a uma simulação de quanto vai pagar mensalmente de prestação. Quando entrar em contacto com o banco selecionado, receberá a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que é um documento que contém todas as condições da proposta de financiamento.

Antes de pedir qualquer empréstimo, há fatores a considerar.

A taxa deve ser fixa ou variável?

Na altura de escolher, existem vários fatores a ter em conta, nomeadamente, qual a perspetiva de evolução dos juros, durante o prazo do contrato, e se consegue lidar com as revisões periódicas da prestação.

Na taxa fixa, o empréstimo tem uma taxa de juro constante e a mesma prestação até ao final do contrato. A subida das taxas de juro não afeta os consumidores que fizerem esta escolha. Porém, a descida dos juros também não os beneficiará. Para além disso, pelo menos no início do contrato, os juros serão superiores à alternativa variável.

Já na taxa variável, existe uma revisão trimestral, semestral ou anual dos juros, com base na periodicidade do indexante contratado — o índice de referência europeu —, seja a Euribor a três, seis ou 12 meses, respetivamente. Quando os juros estão mais baixos, os consumidores beneficiam, mas, se os juros sobem, a prestação da casa também irá refletir essa subida. 

Os contratos de crédito à habitação com taxas mistas oferecem uma taxa fixa nos primeiros anos do crédito e uma taxa variável nos anos seguintes. Consoante o banco, o período de taxa fixa pode ir de um a 30 anos, desde que o prazo do contrato seja superior a isso. Estes créditos são menos interessantes, principalmente os que têm períodos curtos de taxa fixa, pois dificilmente existirão variações dos juros no mercado que compensem o diferencial pago a mais na taxa fixa, durante esse tempo. Só serão uma boa hipótese se o diferencial para a taxa variável for reduzido e estivermos num período de subida dos juros.

 Atualmente, a taxa variável continua a ser a opção mais económica.

Produtos associados não são sempre vantajosos

Contratar os produtos associados sugeridos pelo banco, tais como os seguros obrigatórios, cartões, entre outros, ajuda a conseguir melhores condições de financiamento e a descer a prestação mensal. No entanto, implica o pagamento dos custos referentes a esses mesmos produtos. Em alguns casos, pode compensar não contratar os produtos associados ao crédito à habitação junto do banco, mas sim de forma independente, mesmo perdendo as bonificações associadas ao spread. Compare a TAEG das duas soluções, escolhendo a mais baixa.

Entrada e gastos associados

Os bancos não financiam todo o valor da casa, exceto se forem imóveis próprios. Atualmente, não podem financiar mais de 90% do valor do imóvel e muitos não ultrapassam os 80 por cento.

Qualquer que seja o cenário, com exceção do empréstimo a 100%, terá sempre de dispor de, pelo menos, um quinto do preço da casa, considerando todos os custos iniciais. O banco empresta o restante. No entanto, se ainda puder pedir menos dinheiro, tipicamente consegue um spread mais baixo. Mas este não é o único valor de que precisa de dispor no momento de comprar casa.

Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as despesas com a escritura e o registo da habitação, com o imposto de selo pela utilização do crédito, imposto de selo sobre a aquisição do imóvel e com o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Terá de pagar também as comissões iniciais do crédito, que se podem dividir em de abertura, de formalização e de avaliação do imóvel. 

Documentos geralmente solicitados para o crédito

Para contratar um crédito à habitação, ser-lhe-ão pedidos alguns documentos. 

Na primeira fase do processo, onde é feita a análise e a pré-aprovação do crédito, terá de entregar:

  • cópia do documento de identificação legível e atualizado;
  • última declaração de IRS de cada elemento do agregado;
  • declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
  • recibos verdes dos últimos seis meses se for trabalhador independente;
  • recibos de vencimento dos últimos três meses;
  • nota de liquidação de IRS do ano anterior;
  • extratos bancários dos últimos três meses;
  • comprovativo de morada.

Na segunda fase, onde é feita uma avaliação do imóvel, terá de entregar:

  • caderneta predial;
  • Certidão de Teor do Imóvel;
  • Ficha técnica e plantas do imóvel.

Na terceira fase, onde é feita a marcação da escritura, terá de entregar:

  • licença de utilização;
  • direito de preferência;
  • certificado energético.

Dicas e primeiros passos

Para saber todos os passos na contratação do crédito à habitação jovem, siga as dicas dos nossos especialistas. 

Calcular a taxa de esforço para crédito à habitação

A taxa de esforço é provavelmente a prova dos nove de que precisava para finalizar a sua escolha. É o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado. Desta forma, some a prestação da proposta do crédito à habitação às restantes prestações fixas que tem e divida o resultado pelo seu rendimento líquido mensal. No final, multiplique por 100. Essa é a sua taxa de esforço. O valor não deve ser superior a 35 por cento. Caso contrário, a saúde financeira da sua família poderá ficar em risco.

Se o crédito tiver uma taxa variável ou mista (parte variável e parte fixa), as novas medidas do Banco de Portugal estipulam que os bancos deverão contabilizar o impacto do aumento da taxa de juro para o cálculo da taxa de esforço. É pois, muito provável, que o valor que o banco lhe indicar para a sua taxa de esforço seja diferente dos seus cálculos. O importante é ter uma noção, nem que seja aproximada, de quanto será o seu esforço financeiro ao contrair o empréstimo.

Antes de contratar o crédito, analise a situação financeira da família, as evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (por exemplo, o tipo de vínculo à entidade patronal). Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que dificilmente encontrará alternativas para cumprir as suas obrigações para com o banco.  

Certifique-se de que o valor da prestação a pagar ao banco, seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados, não representa mais do que 35% do orçamento líquido mensal do agregado familiar.

Exigimos mudanças no IMT

Só nos últimos 11 anos, o preço das casas subiu 63,9% em Portugal, segundo o Eurostat. Porém, os escalões da tabela do IMT não refletiram esta variação, continuando a limitar as isenções a valores de aquisição muito baixos.

Este ano, o Orçamento do Estado até prevê uma revisão da tabela do IMT, mas que ainda deixa de fora da isenção as casas compradas por mais de 93 331 euros. Um patamar desajustado, tendo em conta os preços praticados por estes dias no mercado imobiliário, sobretudo nos grandes centros urbanos.

Não é, contudo, só nesta área que o Estado deveria ter um papel mais interventivo na melhoria das condições de acesso dos jovens à habitação. Já foi possível fazer nascer um IRS Jovem, mas há ainda muito a melhorar nos mercados laboral e habitacional. Até porque estão correlacionados. Também a banca tem de olhar com outros olhos para os seus clientes de hoje e de amanhã. É lamentável que tão poucas instituições prevejam condições de crédito mais vantajosas para os mais novos. No ponto em que estamos, o mercado está a cortar as asas aos jovens, e o ninho dos pais acaba, inevitavelmente, por ser a solução de muitos.

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