Dicas

Crédito com carência e diferimento de capital

01 janeiro 2009

Se não conseguir pagar uma mensalidade elevada, peça ao banco para simular um prazo superior no crédito tradicional. Evita aumento súbito da prestação, após a carência, ou o risco de não reunir o valor final, no diferimento.

Na publicidade, os bancos destacam sobretudo as vantagens do crédito à habitação com carência ou diferimento de capital, aliciando os consumidores com prestações “suaves”. Mas muitos desconhecem que poderão pagar um empréstimo cerca de 10% mais caro. Estas modalidades só são indicadas para situações excepcionais, quando, por exemplo, prevê o aumento do seu rendimento a curto prazo. Opte pelo banco com melhores condições no crédito tradicional: na base, os produtos são iguais.

Carências não pagam dívidas
A principal vantagem desta modalidade consiste em reduzir a prestação durante a carência. Ajuda numa fase da vida em que os rendimentos não são elevados, prevendo-se um aumento num futuro próximo. Ainda mais, devido ao considerável esforço para pagar as despesas de contratação (custos notariais, emolumentares, encargos bancários e imposto de selo). Num crédito tradicional sem carência de 150 mil euros, a 30 anos, financiamento de 90% e taxa de juro anual nominal (TAN) de 5%, pagaria 805,23 euros mensais. Mantendo o cenário, se optasse pela carência de capital durante os 24 meses iniciais, obteria uma prestação de 625 euros. A partir do 25.º mês, aumentaria para 830,36 euros.

Como desvantagem, o empréstimo fica mais caro no total. Findo o período de carência, a dívida está igual ao dia da contratação, pois limitou-se a pagar juros. Assim, se pretende amortizar o empréstimo em 30 anos, com um período de carência de dois, opte por um financiamento com um prazo superior (até 35 anos, por exemplo). Caso contrário, amortizaria a dívida num período inferior, o que aumentaria a prestação. Se, na carência, a sua situação económica melhorar, peça ao banco para amortizar capital de imediato. Na maioria dos bancos, pode fazê-lo em qualquer altura e sem custos.

Diferimento com final arriscado
O crédito com diferimento de capital permite-lhe adiar o pagamento de uma parte da dívida, regra geral, até 35% para o final do prazo. Retomando o nosso cenário (150 mil euros, a 30 anos e TAN de 5%), se diferisse 20%, amortizaria 120 mil euros, deixando 30 mil euros para o final. Esta modalidade é semelhante ao leasing, embora, neste, o imóvel seja propriedade da instituição financiadora até liquidar a dívida. Além disso, o capital não amortizado no decorrer do contrato de leasing (denominado “valor residual”) só é pago se quiser comprar o imóvel. Tem até ao final do prazo para decidir-se.

Nesta modalidade, paga uma prestação inferior em todo o empréstimo, e não só num período limitado, como no crédito com carência de capital. O diferimento é interessante para quem precisa de uma folga mais duradoura no orçamento. Num crédito com diferimento de 20% do capital, para o nosso cenário, a mensalidade não ultrapassaria 751,16 euros (num tradicional, seria de 805,23 euros). Assim, reduziria a prestação em 54 euros. No 30.º ano (ou quando liquidasse a dívida), teria de pagar 30 mil euros do seu bolso. Claro que o valor do dinheiro ao longo dos anos não permanece o mesmo.

Esta modalidade é das mais caras. Paga sempre juros sobre o total em dívida (mesmo a parcela que reservou para o final). A vantagem do diferimento de capital é também o seu maior inconveniente: a prestação é inferior porque só paga juros sobre o valor final, mas estes arrastam-se ao longo do contrato, sem permitirem a sua redução. Além disso, este diferimento tem riscos. O que lhe garante que nos próximos 30 anos consegue reunir tal quantia? Na maioria dos bancos, a resposta é simples: sugerem a contratação de outro empréstimo para fazer face à despesa. Melhor será evitar esta solução. Por exemplo, sempre que juntar economias, amortize antecipadamente sobre o valor residual. Alguns bancos permitem-lhe duas opções: amortizar sobre a dívida ou capital diferido. Mas a primeira é menos recomendável, excepto se precisar de reduzir a prestação.

Ao contrário do crédito tradicional (prestações compostas por juros e capital), na carência, só paga juros num máximo de 12 a 120 meses, consoante o banco. Apesar das diferenças, em qualquer das modalidades, desde que a taxa de juro seja variável, não está imune às flutuações. Mesmo no período de carência, a prestação pode alterar-se. Só evita esta incerteza se optar por um crédito com taxa fixa ou negociar um com carência conjunta de capital e juros, ou seja, a prestação fica a zeros num período inicial. Mas, neste caso, apenas adia o pagamento da dívida e dos juros acumulados.