Dicas

Crédito com carência e diferimento de capital

01 janeiro 2009

01 janeiro 2009

Se não conseguir pagar uma mensalidade elevada, peça ao banco para simular um prazo superior no crédito tradicional. Evita aumento súbito da prestação, após a carência, ou o risco de não reunir o valor final, no diferimento.

Na publicidade, os bancos destacam sobretudo as vantagens do crédito à habitação com carência ou diferimento de capital, aliciando os consumidores com prestações “suaves”. Mas muitos desconhecem que poderão pagar um empréstimo cerca de 10% mais caro. Estas modalidades só são indicadas para situações excepcionais, quando, por exemplo, prevê o aumento do seu rendimento a curto prazo. Opte pelo banco com melhores condições no crédito tradicional: na base, os produtos são iguais.

Carências não pagam dívidas
A principal vantagem desta modalidade consiste em reduzir a prestação durante a carência. Ajuda numa fase da vida em que os rendimentos não são elevados, prevendo-se um aumento num futuro próximo. Ainda mais, devido ao considerável esforço para pagar as despesas de contratação (custos notariais, emolumentares, encargos bancários e imposto de selo). Num crédito tradicional sem carência de 150 mil euros, a 30 anos, financiamento de 90% e taxa de juro anual nominal (TAN) de 5%, pagaria 805,23 euros mensais. Mantendo o cenário, se optasse pela carência de capital durante os 24 meses iniciais, obteria uma prestação de 625 euros. A partir do 25.º mês, aumentaria para 830,36 euros.

Como desvantagem, o empréstimo fica mais caro no total. Findo o período de carência, a dívida está igual ao dia da contratação, pois limitou-se a pagar juros. Assim, se pretende amortizar o empréstimo em 30 anos, com um período de carência de dois, opte por um financiamento com um prazo superior (até 35 anos, por exemplo). Caso contrário, amortizaria a dívida num período inferior, o que aumentaria a prestação. Se, na carência, a sua situação económica melhorar, peça ao banco para amortizar capital de imediato. Na maioria dos bancos, pode fazê-lo em qualquer altura e sem custos.

Diferimento com final arriscado
O crédito com diferimento de capital permite-lhe adiar o pagamento de uma parte da dívida, regra geral, até 35% para o final do prazo. Retomando o nosso cenário (150 mil euros, a 30 anos e TAN de 5%), se diferisse 20%, amortizaria 120 mil euros, deixando 30 mil euros para o final. Esta modalidade é semelhante ao leasing, embora, neste, o imóvel seja propriedade da instituição financiadora até liquidar a dívida. Além disso, o capital não amortizado no decorrer do contrato de leasing (denominado “valor residual”) só é pago se quiser comprar o imóvel. Tem até ao final do prazo para decidir-se.

Nesta modalidade, paga uma prestação inferior em todo o empréstimo, e não só num período limitado, como no crédito com carência de capital. O diferimento é interessante para quem precisa de uma folga mais duradoura no orçamento. Num crédito com diferimento de 20% do capital, para o nosso cenário, a mensalidade não ultrapassaria 751,16 euros (num tradicional, seria de 805,23 euros). Assim, reduziria a prestação em 54 euros. No 30.º ano (ou quando liquidasse a dívida), teria de pagar 30 mil euros do seu bolso. Claro que o valor do dinheiro ao longo dos anos não permanece o mesmo.

Esta modalidade é das mais caras. Paga sempre juros sobre o total em dívida (mesmo a parcela que reservou para o final). A vantagem do diferimento de capital é também o seu maior inconveniente: a prestação é inferior porque só paga juros sobre o valor final, mas estes arrastam-se ao longo do contrato, sem permitirem a sua redução. Além disso, este diferimento tem riscos. O que lhe garante que nos próximos 30 anos consegue reunir tal quantia? Na maioria dos bancos, a resposta é simples: sugerem a contratação de outro empréstimo para fazer face à despesa. Melhor será evitar esta solução. Por exemplo, sempre que juntar economias, amortize antecipadamente sobre o valor residual. Alguns bancos permitem-lhe duas opções: amortizar sobre a dívida ou capital diferido. Mas a primeira é menos recomendável, excepto se precisar de reduzir a prestação.

Ao contrário do crédito tradicional (prestações compostas por juros e capital), na carência, só paga juros num máximo de 12 a 120 meses, consoante o banco. Apesar das diferenças, em qualquer das modalidades, desde que a taxa de juro seja variável, não está imune às flutuações. Mesmo no período de carência, a prestação pode alterar-se. Só evita esta incerteza se optar por um crédito com taxa fixa ou negociar um com carência conjunta de capital e juros, ou seja, a prestação fica a zeros num período inicial. Mas, neste caso, apenas adia o pagamento da dívida e dos juros acumulados.