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Programa de Arrendamento Acessível: rendas 20% abaixo dos preços de referência

O Programa de Arrendamento Acessível garante rendas mais baixas aos inquilinos e isenção fiscal aos senhorios. Os contratos também se podem destinar a residência temporária de estudantes.

  • Dossiê técnico
  • Mónica Dias e Sofia Lima
  • Texto
  • Maria João Amorim e Sofia Frazoa
22 abril 2020
  • Dossiê técnico
  • Mónica Dias e Sofia Lima
  • Texto
  • Maria João Amorim e Sofia Frazoa
casal jovem sentado no chão de casa nova com caixotes de mudanças

iStock

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), em vigor desde 1 de julho, destina-se a aumentar a oferta de habitações para arrendamento a preços reduzidos, de acordo com a taxa de esforço compatível com os rendimentos das famílias.

Os senhorios que aderirem ao programa beneficiarão de isenção de IRS e IRC quanto aos rendimentos resultantes do arrendamento, desde que a renda seja inferior a 20% do valor de referência e a taxa de esforço dos arrendatários seja entre 15% a 35% do rendimento médio mensal. O valor de referência é apurado com base nos seguintes fatores: área, qualidade do alojamento, certificação energética, localização e valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamento familiar, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística.

Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, pode inscrever os seus alojamentos no programa. As candidaturas para arrendatários estão abertas a qualquer pessoa ou grupo (uma família, grupo de amigos ou colegas, por exemplo) cujo rendimento anual seja igual ou inferior a 35 mil euros brutos no caso de uma só pessoa e 45 mil euros brutos no caso de o agregado ter duas pessoas. Os elementos de um agregado habitacional que concorra ao programa não têm de pertencer à mesma família. A cada candidatura corresponde um agregado habitacional.

De acordo com a tabela publicada em portaria, acrescenta-se 5 mil euros anuais brutos por cada pessoa que o agregado inclua a mais. Um casal com dois filhos, por exemplo, não poderá ter um rendimento bruto anual superior a 55 mil euros se quiser concorrer.

Os estudantes ou pessoas inscritas em cursos de formação profissional também se podem candidatar e não necessitam de ter rendimentos próprios, desde que o pagamento da renda seja assegurado por fiador (pais do estudante, por exemplo).

O alojamento para arrendamento a preços acessíveis pode ser para habitação (moradia ou apartamento) ou parte dela (quarto). É possível o contrato ter a finalidade de residência permanente (neste caso, o arrendamento tem um prazo mínimo de 5 anos, renovável) ou de residência temporária de estudantes do ensino superior, pelo prazo mínimo de 9 meses. Os contratos para residência temporária de estudantes do ensino superior são celebrados mesmo que os arrendatários tenham domicílio fiscal diferente do imóvel.

Podem candidatar-se ao Programa de Arrendamento Acessível os cidadãos portugueses ou de um Estado-membro da União Europeia, de um país do espaço Schengen ou de outros países (neste caso, desde que possuam autorização de residência ou de permanência por período igual ou superior ao prazo mínimo do arrendamento), desde que respeitem as regras do programa.

Os inquilinos devem registar-se na plataforma, indicando as características do agregado (elementos do agregado e rendimentos) e o tipo de alojamento pretendido (quarto ou habitação, arrendamento habitacional ou residência temporária de estudantes). De seguida, a plataforma emite um certificado de candidatura com as condições que o contrato deve cumprir para ser enquadrado no programa, como a tipologia máxima e o intervalo de renda.

Rendas 20% abaixo dos preços de mercado 

Os alojamentos do Programa de Arrendamento Acessível estão obrigados a respeitar os limites máximos do valor da rendadefinidos por portaria, e a cumprir condições mínimas de segurança, salubridade e conforto:

  • nas partes comuns do edifício (por exemplo, paredes, pavimentos e escadas) não podem existir anomalias que impliquem o risco de segurança ou saúde dos moradores, ou que afetem a normal utilização desses espaços;
  • no alojamento deve existir, pelo menos, uma sala com iluminação e ventilação natural, através de janela ou porta envidraçada ou compartimento utilizado como quarto ou cozinha que possua janela ou porta envidraçada em contacto direto com o exterior;
  • só é considerado “quarto” o compartimento com uma área útil não inferior a 6m2, com ventilação natural (através de janela, porta envidraçada ou varanda envidraçada em contacto direto com o exterior) e acessos através de espaço de circulação, sala ou cozinha;
  • deve existir, pelo menos, uma casa de banho (com lavatório, sanita e autoclismo) e uma zona de duche ou banheira;
  • deve, ainda, existir um lava-louça e condições para a instalação de um fogão e frigorífico;
  • devem existir, igualmente, instalações adequadas de eletricidade, água e drenagem de águas residuais;
  • não podem existir anomalias que impliquem risco para a segurança, saúde ou utilização da habitação (paredes, pavimentos e tetos, por exemplo).

O preço máximo da renda pode variar entre € 200 para a tipologia T0 e € 1700 para a tipologia T5, dependendo dos concelhos em que se encontram e que estão definidos nos escalões do Programa de Arrendamento Acessível.

Os 308 concelhos portugueses estão dividos numa tabela com seis escalões, cada um com limite máximo de valores de renda para cada tipologia (de T0 a T5). O concelho de Lisboa, por exemplo, é o único no escalão 6, com rendas mais elevadas, com o seguinte limite do preço de renda mensal:

  • T0 até € 600;
  • T1 até € 900;
  • T2 até € 1150;
  • T3 até € 1375;
  • T4 até € 1550;
  • T5 até € 1700;
  • superior a T5 até € 1700 mais € 150 por cada quarto acima de T5. 

Logo a seguir a Lisboa, o escalão 5 inclui os concelhos de Cascais, Oeiras e Porto, com o seguinte limite do preço de renda mensal:

  • T0 até € 525;
  • T1 até € 775;
  • T2 até € 1000;
  • T3 até € 1200;
  • T4 até € 1350;
  • T5 até € 1500 e superior a T5 até € 1500 mais € 100 por cada quarto acima de T5.

Segundo a lei, os limites máximos do valor da renda aplicáveis não incluem despesas como água, luz ou condomínio (no caso de o contrato especificar que este encargo é do inquilino).

O contrato de arrendamento é celebrado, de forma livre, entre o senhorio e os arrendatários (podem encontrar-se diretamente ou através de mediador imobiliário) e tem de mencionar:

  • identificação do alojamento e número de inscrição;
  • identificação dos membros do agregado habitacional e número de registo da candidatura;
  • modalidade do alojamento, finalidade do arrendamento, prazo do contrato e condições de renovação;
  • valor da renda mensal;
  • quantia mensal assumida para pagamento da renda por parte de cada estudante ou formando dependente. 

Registo do contrato

Os senhorios devem inscrever o alojamento na plataforma eletrónica do programa, através do preenchimento de uma "ficha de alojamento" e mediante a apresentação de diversos elementos, como a identificação da habitação, a modalidade do alojamento ou características relevantes para determinar o limite do preço da renda. Cada inscrição é relativa apenas a um alojamento e é válida por dois anos.

No ato da inscrição, os senhorios devem carregar a caderneta predial e o certificado energético do imóvel. Segue-se a emissão do certificado de inscrição com a indicação das condições que o contrato deve cumprir em termos de ocupação mínima e a renda máxima possível.

O contrato de arrendamento deve ser registado no Portal das Finanças, assim como deve ser celebrado um seguro que garanta as seguintes coberturas, até ao limite do capital seguro: indemnização por falta de pagamento de renda, indemnização por quebra involuntária dos rendimentos dos arrendatários (desemprego involuntário, por exemplo) e indemnização por danos no imóvel.

Os rendimentos prediais que resultem do programa de arrendamento acessível estão isentos de tributação em IRS e IRC. Nesse sentido, até ao final do mês de fevereiro de cada ano, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.) comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento abrangidos pelo Programa de Arrendamento Acessível no ano anterior para que o benefício fiscal seja incluído na declaração de IRS e IRC.

O Programa de Arrendamento Acessível é aplicável apenas a novos contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de julho de 2019 e respetivas renovações, o que significa que não são abrangidas as renovações de contratos celebrados antes dessa data.

Seguros obrigatórios

O senhorio tem de contratar um seguro para proteção de rendas e o inquilino um seguro que garanta uma quebra involuntária de rendimentos e também o pagamento de uma indemnização ao senhorio por danos no imóvel (substituível por caução até dois meses).

O programa só aceita seguros designados por “seguro de arrendamento acessível”, indicados na plataforma, sujeitos à aprovação da Autoridade de Seguros e Fundos de Pensões.

O capital mínimo, os períodos de carência, as exclusões, os documentos necessários para a participação de um sinistro, as franquias (parte dos custos a cargo do segurado) e o período mínimo de requalificação (tempo necessário para novo acionamento do seguro) estão definidos portaria conjunta dos ministérios das Finanças e Infraestruturas e Habitação. Neste momento, existe apenas uma apólice no mercado, comercializada pela Tranquilidade, que corresponde aos requisitos legais. Analisámos o produto.

Para o inquilino

Em caso de quebra involuntária de rendimentos por morte de um dos arrendatários, incapacidade para o trabalho por período igual ou superior a 30 dias ou desemprego involuntário, o seguro que os inquilinos têm de contratar garante o pagamento ao senhorio da parte proporcional à contribuição do sinistrado para o valor total da renda, até um máximo de quatro rendas. Mas a apólice só pode ser ativada após um período de carência de três meses desde a sua subscrição. 

De fora da apólice ficam as situações de morte ou incapacidade resultantes de doença preexistente ou ações dolosas do arrendatário, bem como situações de reforma, despedimento com justa causa ou fim do contrato de trabalho por mútuo acordo.

Para ativar o seguro, o inquilino tem de apresentar à seguradora documentos que comprovem o sinistro. Consoante o caso: certidão de óbito do arrendatário falecido, cópia do certificado de incapacidade temporária ou definitiva para o trabalho por um período igual ou superior a 30 dias, ou comprovativo da situação de desemprego da Segurança Social, atestando a respetiva causa. Apuradas as circunstâncias e o valor a pagar, a seguradora tem 30 dias para pagar a indemnização.

Esta cobertura está sujeita a um período de requalificação de três meses, ou seja, não poderá ser ativada de novo nos três meses seguintes à data do último pagamento feito pela seguradora.

O inquilino tem ainda de ter um seguro que garanta o pagamento de uma indemnização ao senhorio por danos no imóvel, que pode substituir por uma caução até dois meses. O seguro da Tranquilidade prevê, por isso, a contratação opcional desta garantia. A seguradora garante, até um máximo de dois meses de renda, o pagamento dos valores devidos em caso de danos no alojamento, após o fim do contrato de arrendamento. Excluem-se as perdas ou danos verificados no recheio, bem como os problemas decorrentes do desgaste normal do imóvel ou defeitos de construção.

Para ativar esta cobertura, o inquilino deve apresentar à seguradora uma declaração assinada com a descrição dos danos ocorridos e as circunstâncias em que foram detetados, bem como fotografias a comprová-lo.

O preço do seguro depende do valor da renda. Por exemplo, para uma renda de 500 euros, o inquilino paga um prémio mensal de 12,54 euros pela cobertura obrigatória de quebra de rendimentos.

Para o senhorio

Se o inquilino não pagar a renda, a seguradora garante aos senhorios o pagamento até um máximo de nove rendas mensais. O período de carência também é de três meses.

O senhorio deverá instaurar um procedimento especial de despejo com pedido de pagamento das rendas e encargos em dívida. Para participar o sinistro à seguradora e ativar as garantias do seguro, basta entregar o comprovativo do requerimento de despejo. Depois de apuradas as circunstâncias e o valor a pagar, a seguradora tem 30 dias para pagar a indemnização. Acionada a apólice, o contrato de seguro é automaticamente resolvido.

Uma vez paga a indemnização, a seguradora poderá exercer o chamado direito de regresso e exigir a devolução das quantias pagas, se o senhorio desistir do pedido de despejo ou do pagamento das rendas em dívida, ou ainda em caso de acordo com a outra parte.

O preço do seguro depende, igualmente, do valor da renda. Por exemplo, para uma renda de 500 euros, o senhorio paga um prémio mensal de 6,54 euros.

Na prática: em caso de quebra involuntária de rendimentos, um inquilino que entre em incumprimento pode ativar o seu seguro e garantir o pagamento de quatro meses de renda, ganhando fôlego para recuperar o equilíbrio financeiro. Esgotado este período, se a situação de incumprimento se mantiver, o proprietário pode, por sua vez, depois de apresentado o pedido de despejo e enquanto dura o processo, ativar a sua apólice e receber até um máximo de nove rendas.

Tratando-se de seguros obrigatórios, a lei prevê uma forma de controlo da existência de seguro válido: as seguradoras são obrigadas a comunicar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) a cessação dos contratos no prazo de 30 dias, indicando se a mesma foi motivada pela recusa de renovação por parte da seguradora ou por falta de pagamento do prémio.

Excluindo o produto da Tranquilidade, existem alguns seguros de proteção de rendas, que garantem, sobretudo, a proteção jurídica do proprietário em caso de incumprimento de um contrato de arrendamento, ou a proteção do inquilino por motivo de incapacidade para o trabalho por doença ou acidente, desemprego involuntário (trabalhadores por conta de outrem) ou em situação de hospitalização (só no caso dos trabalhadores por conta própria). Estes seguros proporcionam coberturas diferentes e, por isso, não os podemos comparar com a apólice da Tranquilidade.

Algumas apólices multirriscos-habitação preveem a cobertura de perda de rendas, mas apenas em caso de um sinistro coberto pela apólice e que deixe o imóvel inabitável, e durante o tempo necessário à reparação dos danos.

Como aderir ao programa?

 

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Garantias para senhorios e inquilinos

Senhorios

Isenção fiscal Rendas não sujeitas a IRS e IRC.

Seguro obrigatório Cobre indemnização por falta de pagamento da renda.

Taxa de esforço limitada dos arrendatários Entre 15% e 35% do rendimento médio mensal (menor risco de incumprimento).

Liberdade de decisão Senhorios e inquilinos podem aderir ao programa, mas não estão obrigados a celebrar contratos de arrendamento. São livres de avançar ou não.

Inquilinos

Renda máxima por habitação Pelo menos, 20% inferior ao valor de referência do preço de renda (VRPR).

Cinco anos de contrato no mínimo Para residência permanente.

Seguros obrigatórios Para quebra involuntária de rendimentos, e indemnização por danos no imóvel (substituível por caução até dois meses).

Sem caução ou fiador Exceto para estudantes ou pessoas inscritas em cursos de formação profissional sem rendimentos próprios.

Património público para arrendamento

O Estado e os municípios são proprietários de imóveis que também podem ser disponibilizados para habitação a preços acessíveis, parte deles no centro das cidades. Os imóveis selecionados para esse fim serão integrados no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) para serem reabilitados e disponibilizados.

Alguns dos imóveis da lista para arrendamento são imediatamente integrados no FNRE, no entanto, caso se conclua que não estão aptos, tal será comunicado ao IHRU.

Existem outros imóveis em que será a respetiva entidade gestora do património imobiliário que tem de facultar o acesso aos mesmos, devendo ainda entregar diversos elementos, como plantas, licenças ou contratos de arrendamento para se fazer a sua avaliação. Depois disto, a sociedade gestora do FNRE comunica os resultados de avaliação de cada imóvel, assim como a sua aptidão para que sejam integrados no FNRE.

Há, ainda, outros imóveis aos quais deve ser igualmente facultado o acesso para que se realizem vistorias. Caso se conclua que os imóveis estão aptos para reconversão e arrendamento habitacional a custos acessíveis, será celebrado um protocolo que permita a reabilitação. 

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