Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

14 abril 2019
Questões de condomínio

14 abril 2019
Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns, pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Destacamos as regras que garantem o bem-estar de todos.

Quotas e contas

Quem vive num condomínio tem de participar nas despesas comuns, devendo pagar as quotas que lhe correspondem, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos previstos no regulamento. Caso se atrase, poderão ser-lhe cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades. Nestes casos, o administrador do condomínio deve encontrar com o condómino em falta uma forma de superar o problema: dilatando o prazo por 3 meses; acordando o pagamento faseado, em parcelas que consiga suportar; ou concedendo um desconto temporário, equivalente, por exemplo, à parte da quota respeitante ao fundo comum de reserva.

Caso as quotas continuem em falta, o condomínio pode avançar com uma ação no julgado de paz da sua área, se existir. Se tiver mesmo de recorrer aos tribunais, há que contar com os honorários de um advogado, com as custas processuais e vários meses de espera para se conhecer a sentença final. Mesmo com uma sentença favorável dos julgados de paz ou dos tribunais, o condomínio pode não conseguir reaver o dinheiro, se o morador não tiver bens passíveis de serem penhorados.

Contas a abrir 

Mesmo que o administrador seja da confiança de todos os moradores, as contas devem estar em nome do condomínio. Por exemplo, se o administrador morrer, todo o dinheiro em seu nome reverte para os herdeiros. Já se o destino lhe reservar dívidas que não consiga pagar, é provável que as suas contas bancárias sejam penhoradas. E nenhum credor, seja o fisco, seja a Segurança Social ou outro, irá preocupar-se com a origem do dinheiro. Mesmo que o tribunal reconheça que a conta não lhe pertencia, podem passar vários anos até a situação ficar resolvida.

A conta conjunta subscrita por vários condóminos, ou mesmo por todos, também não é solução, já que apenas aumenta a probabilidade de ocorrer um destes cenários. A melhor solução é abrir duas contas: uma à ordem, para as despesas correntes, como luz, água e limpeza; e outra a prazo, para o fundo comum de reserva, que se destina a financiar as obras de conservação. O dinheiro do fundo comum de reserva só pode ser usado para obras, o que deve ficar salvaguardado em ata. Devem ainda ficar registados os números de conta de depósito do fundo, para garantir a correta utilização desses montantes.

Cerca de um terço dos condomínios portugueses usa contas poupança-condomínio como destino do fundo. Mas além de renderem pouco, são difíceis de movimentar: os montantes podem ser usados ao fim de um ano e apenas na conservação dos espaços comuns. Os depósitos a prazo são o melhor destino para o fundo. Para a conta à ordem, escolha a que cobra menos custos de manutenção.

As contas poupança-condomínio podem ser úteis para disciplinar a movimentação do fundo comum de reserva, já que a primeira mobilização só pode ser feita para obras ordinárias (obrigatórias em cada 8 anos) ou extraordinárias, um ano após o depósito. Se movimentar o saldo antes deste prazo ou para fins não previstos na lei, regra geral, fica sujeito a penalizações, como perda de juros. Contudo, as limitações à movimentação do dinheiro também podem ser encaradas como uma desvantagem destas contas que, além disso, pagam juros reduzidos e há muito que perderam os benefícios fiscais.

Em alternativa à conta-poupança, o condomínio pode investir o fundo comum de reserva num depósito a prazo. Se a decisão for nesse sentido, e para evitar abusos na utilização do dinheiro, exija que fique registado em ata que o saldo só pode ser usado para os fins previstos na lei. Os depósitos a prazo devem ser, aliás, o destino de todas as poupanças que excedam os montantes aplicados no fundo comum de reserva.

Para a gestão corrente das despesas, a maioria dos bancos disponibiliza contas à ordem específicas para condomínios, individuais ou coletivas. Outros bancos propõem depósitos normais. O ideal é optar por uma conta específica individual, titulada pelo condomínio (com o número de identificação da pessoa coletiva).

Para movimentar as contas, os bancos permitem transferências, cheques e a utilização de canais alternativos como a net ou o telefone. Regra geral, as comissões são mais baixas se movimentar pela internet: os custos ao balcão chegam a ser 3 ou 4 vezes superiores.

Fundo comum de reserva 

O fundo comum de reserva assegura que as obras de conservação importantes do prédio, como pintura, arranjos exteriores, etc., não ficam por fazer por falta de dinheiro. O fundo é sustentado por uma percentagem das quotas de cada condómino (no mínimo, 10%), as quais são geralmente calculadas com base no valor relativo de cada fração (casa e garagem). Um exemplo: se o seu prédio gastar € 400 por mês em despesas de água, luz e limpeza, por exemplo, e a sua casa representa 8% do total do prédio e a garagem outros 3%, paga uma quota mensal de € 44 (400 x 8% + 400 x 3%). Sobre este "bolo" mensal aplica-se uma percentagem de 10% para o fundo comum de reserva, ou seja, 4,40 euros.

Nos edifícios antigos e degradados, que precisam de mais obras, é conveniente ponderar o aumento da percentagem destinada ao fundo.