Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

14 abril 2019
Questões de condomínio

14 abril 2019
Estão em causa o uso e a manutenção de espaços comuns, pelos quais todos os proprietários são responsáveis. Destacamos as regras que garantem o bem-estar de todos.

Obras de inovação

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, que deve representar dois terços do valor total do prédio. As despesas com as inovações ficam a cargo de todos os condóminos em proporção do valor das suas frações.

Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções possíveis (assembleia decide de forma diferente ou a inovação diz respeito a partes comuns que estejam ao serviço exclusivo de um ou mais condóminos), mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.

No entanto, um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar no pagamento se as obras tiverem natureza voluptuária, ou seja, servirem apenas para o lazer dos condóminos, não forem indispensáveis para o edifício nem aumentarem o seu valor ou se o valor da obra não for proporcional à importância do prédio.

Instalar gás canalizado

Caso o prédio tenha, pelo menos, oito frações, a instalação de gás canalizado necessitará de ser aprovada por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

Regra geral, as inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos e essa maioria deve representar dois terços do valor total do prédio. No entanto, a mais recente redação da lei estipula que, havendo pelo menos oito frações autónomas, a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado dependem da aprovação por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

O mesmo regime aplica-se aos elevadores.

Colocar rampas de acesso no prédio

A mais recente redação da lei estabelece que, no caso de um dos membros de respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador (com 15 dias de antecedência) e observando as normas técnicas de acessibilidade, efetuar as seguintes inovações: colocação de rampas de acesso e colocação de plataformas elevatórias, se não existir ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

Os encargos de conservação e fruição, nomeadamente, despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas no caso de um dos membros do agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, são suportados apenas pelos condóminos que tiverem procedido à referida colocação.

Estas inovações podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que o possam fazer sem detrimento do edifício e exista acordo entre eles. A intenção de proceder ao seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência. Na impossibilidade de levantar essas inovações, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa. Na prática, o condómino que tiver efetuado tal inovação deverá guardar os comprovativos das respetivas despesas. Mais tarde, poderão servir de base ao cálculo da indemnização que terá direito a receber.

Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.

Dispositivos para afugentar pombos

Como outras obras de inovação, esta tem de ser aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio e não prejudicar a utilização das partes comuns ou dos apartamentos. Caso seja aprovada, divide-se os custos por todos os condóminos, em função das permilagens de cada um, quer tenham votado a favor ou contra.

Os moradores que não aprovarem podem recorrer a tribunal. Se a recusa for considerada fundada, a obra avança e faz-se uma redistribuição dos custos por quem participa na despesa. Regra geral, a lei aceita como motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua, como uma piscina ou um parque infantil, ou quando o custo da intervenção é desproporcional ao valor do prédio.

O caso dos dispositivos para afugentar pombos não se enquadra nestas justificações. Logo, todos terão de pagar a sua parte, se a obra for aprovada.

Marquises: sim ou não?

Todas as obras que possam mudar a linha arquitetónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos. Estas alterações não são completamente proibidas, mas deverão ser evitadas se prejudicarem a uniformidade ou a harmonia do prédio.

As únicas obras proibidas à partida são as que põem em risco a integridade física do edifício. A construção da marquise não parece trazer problemas de segurança. Mas partindo do princípio de que não há mais nenhuma no prédio, é compreensível que os restantes condóminos se oponham à ideia. Antes de pôr mãos à obra, convém convocar uma reunião para pedir a autorização da assembleia de condóminos. Depois de apresentadas as características da obra, procede-se à votação. A aprovação de uma maioria representativa de dois terços do valor do prédio dá "luz verde" para avançar, desde que a câmara municipal não coloque nenhum entrave. 

Depois confirme junto da câmara municipal se a obra necessita de licença. Se as obras de inovação exigem aquela maioria, o mesmo não é válido para as obras de reparação de danos e de conservação do edifício. Se algum dos condóminos se recusar, por exemplo, a pagar a pintura da fachada, os restantes podem obrigá-lo a modificar a sua atitude.

Ignorar uma decisão da assembleia 

Imagine que apesar de os condóminos terem escolhido, por unanimidade, um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio, o administrador contrata outra empresa com um custo mais baixo, mas um serviço pior. Em princípio, a administração não tem legitimidade para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos. Esta atuação só se justificaria se a administração pudesse provar que os moradores não se tinham oposto à decisão, depois de informados.

Neste caso, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1). Já carecem de unanimidade alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.

A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 90 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.

Reparações nas partes comuns 

Se um cano se rompe no patamar no prédio e causa infiltrações numa das frações, cabe ao condomínio e não ao condómino reparar, porque se trata de uma parte comum. Tendo em conta que a rotura está a causar danos numa habitação, é urgente informar a administração, para esta providenciar a reparação com a maior rapidez possível. Só se o administrador não avançar com as obras, ou se recusar a fazê-las, é que o proprietário pode realizá-las, apresentando depois a conta ao condomínio.