Dossiês

Como resolver problemas de condomínio e de vizinhança

24 julho 2020
chave de casa pendurada na fechadura

As obras de conservação consistem na reparação e limpeza geral do prédio bem como nas que são impostas pela Administração Pública. A divisão das despesas deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns.

Obras de conservação

Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e dividir os encargos de forma equitativa (ou seja, em partes iguais), a medida tem de ser aprovada por maioria de dois terços, sem oposição. Na ata, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo.

Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador.

Nas despesas com limpeza, todos devem pagar, mas podem existir exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores. Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas, utilizadas apenas pelo dono da habitação.

Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que fundamentado.

Instalar antena de uma operadora de telemóvel no terraço

O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de uma operadora no terraço tem de ser unânime. Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".

Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados no IRS pelos condóminos. Podem fazê-lo de duas formas. O valor das rendas é distribuído por todos, em função da permilagem de cada um. Neste caso, os condóminos assumem-se como senhorios e têm de se identificar no contrato de arrendamento. O condomínio assume-se como senhorio equiparado a pessoa coletiva, recebe as rendas e integra-as no património, diminuindo o valor das quotas individuais. Esta é a situação mais comum.

Em ambos os casos, os condóminos são considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas frações. Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros, etc.

Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir no IRS.

Uso das partes comuns

Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas. Considera-se parte comum toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e eletricidade, por outro lado, a lei presume ainda comuns os pátios, jardins, elevadores e até as garagens. Como tal, não é possível alterar as partes comuns sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. No entanto, o título constitutivo pode determinar que certas partes comuns fiquem de uso exclusivo de determinada fração (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).