Novo simulador: atualização das rendas

Data da publicação: 22/02/2013

Se tem um contrato inferior a 1990 e o senhorio quiser atualizar a renda, avalie bem a proposta e negoceie. Simule os seus direitos no arrendamento.

A nova lei do arrendamento entrou em vigor em novembro de 2012, mas só foi regulamentada no início de 2013. As regras publicadas esclarecem, por exemplo, como é apurado o rendimento anual bruto corrigido (RABC), essencial para determinar o aumento da renda de quem tem carências económicas, idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência grave. Definem ainda quem poderá ter direito a apoio, se não puder pagar a atualização da renda proposta pelo senhorio.

Estas medidas afetam os contratos anteriores a 1990 com rendas muito abaixo do valor de mercado. Os senhorios passam a ter mais facilidade em atualizá-las e em “despejar” os inquilinos. Nos contratos posteriores àquela data, o aumento da renda é feito nos mesmos moldes que antes: de acordo com a percentagem definida no contrato ou, caso este nada diga, de acordo com o índice do Instituto Nacional de Estatística, publicado em Diário da República até 31 de outubro de cada ano.

Seja inquilino, seja senhorio, use o simulador para negociar a renda, calcular a indemnização se pretender pôr fim ao contrato ou calcular o subsídio de renda, se a ele tiver direito.

 

Negociação da renda

Até aqui, os chamados "contratos para a vida" - com duração indeterminada - não podiam terminar por iniciativa do senhorio. O aumento extraordinário da renda estava dependente de o imóvel ter sido avaliado pelas Finanças há menos de 3 anos e de estar, pelo menos, em estado médio de conservação. A condição da casa era avaliada por uma comissão, após pedido de vistoria do senhorio. Cumpridos estes requisitos, a renda podia ser atualizada de forma faseada, mas nunca para um valor superior a 4% da avaliação.

Assim, os senhorios com imóveis em estado médio de conservação podiam atualizar as rendas de forma faseada, em períodos de 2, 5 ou 10 anos. Até 12 de dezembro último, tiveram de optar por manter esta atualização faseada ou beneficiar da nova lei.

Se o senhorio optou pelo aumento faseado, o inquilino terá direito a um subsídio de renda. O valor a atribuir já está definido e pode ser calculado no simulador. Contudo, até ao momento, não sabemos como ou quando poderá ser pedido.

Se o senhorio pretende beneficiar desta nova lei, pode iniciar o processo de negociação da renda de acordo com as novas regras. Estas regras pretendem aproximar as rendas antigas dos valores atuais de mercado, promovendo “o diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato”. Na prática, prevê a atualização através de um “mecanismo de negociação”, que pretende pôr fim às rendas antigas num processo gradual.

Quando recebe a proposta de atualização da renda, o inquilino dispõe de 30 dias para aceitar, contestar e fazer uma contraproposta ou abandonar a habitação. A resposta deve ser enviada por carta registada e com aviso de receção. O nosso simulador ajuda-o a negociar com o senhorio, calculando o valor da contraproposta que poderá apresentar. Na negociação, use como referência 1/15 do valor patrimonial do imóvel arrendado, a dividir por 12. Este é o método usado para calcular a renda máxima para inquilinos em regime de exceção (ver mais abaixo). Por exemplo, para um imóvel avaliado em 50 mil euros, a renda “ideal” seria de 278 euros [(50 000 ÷ 15) ÷ 12].

O senhorio terá sempre liberdade para aceitar, ou não, a contraproposta. Se o inquilino contrapropuser um valor muito baixo, corre o risco de o proprietário optar por indemnizá-lo e despejá-lo. A indemnização corresponde, em regra, a 5 anos da renda que resulta do valor médio das propostas do senhorio e do arrendatário. Assim, quanto mais baixo o valor da contraproposta, mais baixa a indemnização e maior o risco de o senhorio optar pelo despejo. Em muitos casos, é melhor aceitar uma renda mais alta, e, como contrapartida, pedir para prolongar o contrato. 

Se o senhorio e o inquilino não chegarem a acordo e o primeiro optar pelo despejo, o inquilino dispõe de 13 ou de 7 meses para abandonar a habitação, consoante tenha ou não dependentes a seu cargo. O simulador calcula esta indemnização e o prazo para abandonar a casa.

Mas a lei prevê situações de exceção. É o caso dos inquilinos com carências económicas, bem como os que tenham idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência grave. Estes beneficiam de um regime de exceção, que impede que sejam despejados e limita o valor da renda a atualizar. O simulador calcula este limite.

 

Renda “controlada” para agregados de risco

Para beneficiarem do regime de exceção, os inquilinos que aleguem carência económica têm de invocar e comprovar que o seu agregado aufere um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA). Os inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência grave serão obrigados a reunir comprovativos da sua condição (certidão de nascimento, cópia do cartão do cidadão ou, do caso das pessoas com deficiência, documento da Segurança Social).

Nestas situações, durante 5 anos, o contrato não pode ser terminado nem alterado, salvo acordo em contrário. Findo esse período, ou se o rendimento do agregado do arrendatário subir para cinco ou mais RMNA, a renda é atualizada pelas regras aplicadas aos restantes casos. Se, após 5 anos, não for possível fazer a atualização, a Segurança Social terá de intervir e encontrar uma solução. Até ao momento, o Governo nada disse acerca deste procedimento.

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