Didático
Fundos Imobiliários
No sentido mais clássico do termo, o investimento em imobiliário consiste na compra de terrenos ou de qualquer tipo de imóveis (habitações, escritórios e lojas, por exemplo). É o que se denomina investimento directo. De certa forma, todos nós, ao comprarmos uma habitação, estamos a investir no imobiliário. Mesmo que não o façamos a pensar na sua venda posterior e nos ganhos que daí possam advir, estamos, pelo menos, a aplicar em património.
Mas as possibilidades de investimento em imobiliário não se esgotam na compra de imóveis. Outra opção consiste na subscrição de unidades de participação de fundos de investimento imobiliário.
Os fundos de investimento imobiliário (FII), tal como os outros fundos, reúnem o dinheiro de muitos participantes. A diferença é que os primeiros investem em bens imóveis, enquanto os segundos aplicam em valores mobiliários, como acções, obrigações, depósitos, etc. Os fundos estão divididos em unidades de participação (UP) que reflectem o valor real do seu património .
O principal “alvo” dos FII são os imóveis destinados ao arrendamento no segmento comercial (escritórios, lojas e armazéns). O segmento da habitação também pode ser incluído, mas actualmente tem um peso muito diminuto nestes fundos. Os FII investem sobretudo em imóveis já concluídos, mas também podem adquirir terrenos para construção e promoção de empreendimentos.
Quem trata de tudo são os profissionais da sociedade gestora, que, com o dinheiro dos subscritores, compram os imóveis (no caso do FII) para, na maior parte dos casos, os arrendar. As rendas pagas e a valorização dos edifícios são incorporadas no valor do fundo.
Os FII são facilmente acessíveis aos pequenos investidores, já que permitem investir à medida das possibilidades de cada um. Com cerca de 500 euros, já é possível tornar-se "senhorio" de um vasto conjunto de imóveis. Os FII permitem um nível de diversificação imobiliária que no investimento directo não é possível. Também são bastante cómodos, pois é a sociedade gestora quem cobra as rendas, faz as obras, renova os contratos e procura novos inquilinos. Além disso, sendo composta por especialistas, os seus conhecimentos e experiência permitem-lhes, em princípio, conseguir negócios, pelo menos, em linha com as condições do mercado.
Como veremos, os FII não têm o rendimento garantido. Em último caso, até é possível perder parte do capital investido. No entanto, o risco é inferior ao do investimento directo. Isto porque estes fundos são proprietários de dezenas de imóveis de diversos tipos, espalhados por diversas zonas do país e, desde 2002, até em imóveis localizados nos Estados-Membros da União Europeia. Como o investimento está repartido geográfica e sectorialmente, o risco de perder dinheiro é menor do que se se tratasse apenas de um único edifício. Além disso, os bons FII privilegiam, por norma, uma evolução estável dos rendimentos. Para tal, rodeiam-se de alguns cuidados na selecção dos inquilinos, sendo a aquisição dos imóveis feita, em regra, quando o arrendamento já está contratado.
Para evitar que os FII assumam demasiados riscos, a lei impõe algumas restrições relativamente à composição das carteiras. Os limites são aferidos em relação à média dos valores verificados no final de cada um dos últimos 6 meses, devendo ser respeitados no prazo de 2 anos a contar da data de constituição do fundo de investimento. Em casos devidamente fundamentados pela sociedade gestora, poderá a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários autorizar que os fundos de investimento detenham transitoriamente uma estrutura patrimonial que não respeite alguns dos limites impostos. O não cumprimento destas normas pode levar à aplicação de multas, ou mesmo à suspensão das subscrições e resgates, até que tudo volte à normalidade.
Existem cerca de uma dezena de fundos abertos, que são facilmente subscritos e resgatados pelos pequenos investidores. Esta é uma das vantagens face ao investimento directo. Nos fundos abertos o reembolso pode ser efectuado em qualquer altura. Só tem de avisar o banco com alguma antecedência, geralmente entre 5 e 10 dias úteis.
No entanto, a generalidade dos fundos imobiliários encontra-se inacessível aos investidores particulares. Ou seja, estão disponíveis apenas para investidores institucionais ou então têm montantes mínimos muito elevados. Dentro dos que estão disponíveis, alguns são fechados, pelo que recuperar o dinheiro investido pode ser complicado. Mesmo que estejam cotados em Bolsa, a sua venda pode ser difícil devido à falta de compradores deste tipo de unidades de participação no mercado.
O rendimento dos FII é variável, espelhando os bons ou maus negócios que a sociedade gestora efectuar. Mas, por norma, estes fundos rendem um pouco mais que os depósitos a prazo, os certificados de aforro ou as obrigações de taxa variável. As vantagens fiscais e uma adequada gestão da carteira também contribuem para esta maior rentabilidade.
As sociedades gestoras dos fundos fazem-se pagar pelo seu trabalho. É a chamada comissão de gestão e depósito. Este custo é automaticamente retirado ao fundo e o valor das unidades de participação que é divulgado já foi deduzido desta comissão. Em regra, são cobradas ao investidor comissões de subscrição e de reembolso que são, por vezes, bastante elevadas e têm um impacto importante no rendimento.
Os fundos imobiliários gozam de um regime de tributação que, em princípio, é mais favorável que o do investimento direto, quando este é exercido como actividade económica. Os FII estão isentos de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões e do Imposto Municipal sobre Imóveis. As rendas, deduzidas dos encargos, são tributadas em 20% e os ganhos (mais-valias) na venda de imóveis em 12,5 por cento. Além disso, o imposto só incide sobre metade das mais-valias.
Do ponto de vista do investidor, não existem preocupações fiscais: os eventuais ganhos já são líquidos de impostos. Também não é necessário incluí-los na declaração de IRS.
