Crédito à habitação: perguntas frequentes

O crédito da casa é o que mais pesa no orçamento das famílias. Prepare a compra com alguma antecedência: antes de escolher o banco, simule vários cenários e compare propostas.

Que cuidados devo ter na escolha do banco?

Comece por contactar o seu banco, faça valer a sua posição de cliente e negoceie. Poderá conseguir condições mais vantajosas do que através do melhor banco nos resultados do nosso simulador.

Simule diversos montantes para vários prazos. Informe-se sobre as condições de financiamento, como comissões, seguros e impostos legais, e utilize a taxa anual efectiva (TAE) como principal indicador comparativo.

Além da simulação para uma subida de 1 e 2% da taxa de juro, peça cálculos para 3 ou 4 por cento. Deste modo, tem melhor a noção do aumento da prestação caso a Euribor volte aos valores de 2008. Se concluir que o esforço é considerável para suportar a prestação, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo, mas baixa a prestação.

O que é a taxa de esforço?
Este indicador traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado. A maioria dos bancos não concede empréstimos a clientes com uma taxa de esforço superior a 30 ou 40 por cento. Vejamos o exemplo de uma família com o rendimento mensal líquido de 2 mil euros e prestação mensal do carro de 250 euros. Na simulação do crédito à habitação, uma prestação mensal de € 500 euros traduz uma taxa de esforço de 37,5% [(250 + 500) ÷ 2 000].

O que é a TAN?
A TAN (taxa de juro anual nominal) permite calcular os juros do empréstimo através do prazo e do montante do empréstimo. Se a taxa for fixa, a TAN é a indicada pelo banco. Se for variável, a TAN resulta da adição do indexante com o spread.

Qual a diferença entre a taxa fixa e a variável?

A taxa fixa não se altera no período estabelecido entre si e o banco. Se, por exemplo, tiver acordado uma taxa fixa de 5 anos, a prestação mensal não se modificará, mesmo que as taxas de juro na zona euro sofram variações. Nos mais recentes estudos, concluímos que os produtos de taxa fixa não são atractivos, pois as taxas de juro são elevadas.

A taxa variável é mais usual nos contratos de crédito à habitação. Regra geral, é indexada à Euribor a 3, 6 ou 12 meses e revista trimestral, semestral ou anualmente, respectivamente. Como a duração da maioria dos empréstimos é de 20 ou 30 anos, no final da amortização, as diferenças entre estes indexantes não deverão ser muito significativas.

O que é o spread?

O spread equivale, grosso modo, à margem de lucro do banco nos contratos de crédito à habitação. Trata-se de um factor comparativo importante na escolha do banco. Os bancos fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da percentagem de financiamento e, nalguns casos, do prazo. Mas o envolvimento do cliente, como o património financeiro, domiciliação do ordenado e produtos contratados, entre outros, também pode persuadir o banco a baixar a margem de lucro.

O que é a TAE?

A TAE (taxa anual efectiva) reflecte todos os encargos do empréstimo, excepto os prémios dos seguros exigidos pelo banco. É a taxa mais fiável para comparar as várias propostas de crédito: a que apresentar a TAE mais baixa corresponde ao empréstimo mais barato.

O que é a venda cruzada?

Os bancos reduzem a taxa de juro até um mínimo predefinido quando o cliente subscreve ou detém outros produtos, como cartão de crédito ou seguros, ou serviços (domiciliação do ordenado, por exemplo). Estes produtos ou serviços só interessam se a redução nos juros for superior ao custo de adesão, quando aplicável. Antes de contratar um cartão de crédito (com anuidade) para reduzir a taxa, verifique se a venda cruzada compensa, ou seja, a redução dos juros deve superar o custo anual do cartão.

Peça ao banco uma simulação detalhada e compare a TAER (taxa anual efetiva revista), que tem em conta o custo dos produtos ou serviços contratados na venda cruzada. Quanto mais baixa a TAER, mais barato o empréstimo.

Quais os seguros exigidos?

O seguro de vida, que inclui as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida, caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer.

O seguro multirriscos-habitação, para cobrir os danos no imóvel em caso de incêndio ou de sismo, por exemplo. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel, mas há bancos a exigir um valor superior.

Em princípio, pode escolher livremente a seguradora com as melhores condições. Alguns bancos oferecem redução no spread em troca da contratação do seguro em companhias associadas.

Quais os principais encargos?

Prepare-se para um conjunto de encargos iniciais, que variam com o banco. É caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia também varia). Muitas vezes, estas comissões incluem as despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico.

Serviço de solicitadoria: a maioria dos bancos disponibiliza, opcionalmente, o acompanhamento do processo, incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos na conservatória do registo predial, serviço de finanças, câmara municipal (quando se justifiquem) e cartório notarial.

Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre os imóveis (IMI) e imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Como reduzir os encargos com juros?

Quando possível, amortize antecipadamente com recurso, por exemplo, ao saldo da conta poupança-habitação ou reduza o prazo do empréstimo.

Atenção à penalização do banco por amortizar total ou parcialmente: corresponde a uma percentagem sobre o capital amortizado (0,5%, se a taxa do crédito for variável, ou 2%, para a fixa).