Crédito à habitação: Banco de Portugal impõe novas regras

Ficha normalizada e minuta do contrato serão obrigatórias no crédito à habitação e multi-opções. Menos positivo, o aviso de 15 dias antes para mudar a taxa nem sempre será viável.

A partir de 1 de Novembro, os bancos devem harmonizar e reforçar os deveres de informação, desde a negociação à celebração do contrato e vigência do empréstimo. O Banco de Portugal pretende que o cliente avalie facilmente o impacto do empréstimo no orçamento familiar, dado o peso dos encargos e a complexidade crescente dos produtos. Além disso, deve ser mais fácil comparar propostas de diferentes instituições.

As medidas são positivas, mas precisam de afinação, sobretudo na antecedência mínima de 15 dias para avisar o cliente de alterações na taxa de juro, pois nem sempre será viável.

Ficha normalizada actual
Na simulação, o cliente passa a receber uma Ficha de Informação Normalizada (FIN) com a descrição do empréstimo. Garante-se assim informação em formato único para facilitar a comparação entre propostas de diferentes bancos.

Aquando da aprovação do empréstimo, a FIN será actualizada com as condições finais acordadas entre as partes. A entrega do documento deverá ser acompanhada da minuta do contrato.

Na negociação, o cliente avalia vários prazos e soluções. Os bancos são obrigados a apresentar em alternativa uma proposta de empréstimo mais tradicional, designada “empréstimo padrão”, com prestações constantes de capital e juros, desde a primeira, e taxa de juro variável.

Conteúdo mínimo do contrato
O Banco de Portugal fixa os elementos do contrato:

• regime da taxa de juro (variável ou fixa), com discriminação da TAN, spread de base e contratado, se aplicável;
• modalidade de reembolso, regime e valor das prestações;
• outras condições que afectam a TAE e a TAER, como promoções e venda associada de produtos;
• garantias, comissões e condições em que é feita a revisão do seu valor;
• encargos por incumprimento.

Informação periódica no crédito
Durante o empréstimo, o banco é obrigado a enviar o extracto mensal para o cliente acompanhar a evolução e conhecer antes as alterações na prestação ou encargos.

As subidas ou descidas na taxa, devido à revisão periódica do valor do indexante, têm de ser comunicadas com antecedência mínima de 15 dias. Não sendo possível, o banco deve fornecer a informação no extracto seguinte. Para a DECO, a excepção pode passar à regra e, na maioria dos casos, o cliente só saber da revisão após pagar a primeira prestação com o novo valor. Por isso, defende que deveria ser considerado o penúltimo mês, e não o anterior, como referência para o cálculo do indexante.