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Se comprou casa há três ou mais anos e nunca renegociou as condições do seu empréstimo, pode estar a desperdiçar milhares de euros. Segundo um estudo da DINHEIRO & DIREITOS de Setembro, os bancos reduziram a sua margem de lucro no crédito à habitação, mas inflacionaram as penalizações de quem tenta mudar para a concorrência. Como tal, refere aquela revista da DECO/PRO TESTE, a solução é negociar primeiro com o banco actual e só depois ver se compensa transferir o crédito para outro.
A concorrência entre bancos está ao rubro. Ainda há pouco mais três anos, muitos cobravam spreads de 2,5% (grosso modo, a sua margem de lucro no crédito). Nos novos empréstimos, este valor pode baixar até aos 0,45%, desde que o cliente esteja disposto a negociar com o banco. A DINHEIRO & DIREITOS explica como fazê-lo.
O primeiro passo é comparar a taxa de juro do empréstimo actual, sobretudo o spread , com a de outros bancos. Faça uma ronda pela concorrência ou sirva-se das Escolhas Acertadas do crédito à habitação, publicadas na mesma revista, para saber se está a pagar demasiado.
Se concluir que sim, comece por pedir a diminuição do spread ao balcão. Eventualmente, reforce o pedido por carta. Este é um dos elementos chave de negociação, pois é aqui que o banco pode cortar: regra geral, quanto mais baixo for, menor será a sua prestação mensal.
Embora seja mais difícil, procure negociar também o arredondamento do indexante. Não perde nada em tentar. Prefira arredondamentos à milésima de ponto percentual superior, por oposição aos que são feitos ao quarto ou ao oitavo de ponto percentual: agravam menos a prestação.
Na mesma carta ou em conversa com o representante do banco pode ainda utilizar outros argumentos: por exemplo, que o risco de crédito diminuiu desde o início do empréstimo por o capital em dívida ser menor e a casa ter valorizado; que o envolvimento com o banco já é maior, etc.
Se o banco não ceder, pode compensar mudar para a concorrência. Mas, antes de fazê-lo, considere todos os custos com o cancelamento e transferência da hipoteca que ainda vai ter de suportar, alerta a DINHEIRO & DIREITOS. Só em penalizações por reembolso antecipado da dívida, poderá ter de pagar até 5%. Tal corresponde a 5000 euros num empréstimo de 100 mil! Estas penalizações são um entrave à concorrência e, por isso, deveriam desaparecer. “Nesse sentido, já apresentámos ao Governo um dossiê com as nossas reivindicações”, acrescenta a DECO/PRO TESTE.
Para o ajudar na decisão, aquela associação de defesa do consumidor disponibiliza dois simuladores on-line , onde os consumidores podem descobrir qual a sua Escolha Acertada e se compensa mudar de banco.
Se, durante o processo de contratação do crédito, o banco tentar convencê-lo a contratar também um seguro de vida ao balcão, “não descarte logo esta hipótese”, aconselha a DINHEIRO & DIREITOS. Segundo outro estudo desta revista, publicado na mesma edição, a apólice da seguradora com a qual o banco tem protocolo ou que pertence ao mesmo grupo financeiro pode até compensar. “Sobretudo se for de taxa variável”, já que o prémio aumenta à medida que o cliente envelhece. Caso seja de taxa fixa, só interessa se tiver mais de 40 anos, pois o prémio é constante.
Se for um casal a pedir o crédito, convém contratar um seguro a duas cabeças pelo total do capital em dívida, com a cobertura de morte e invalidez total e permanente. Apesar de ser mais cara do que a cobertura mínima normalmente exigida pelo banco (morte e invalidez absoluta e definitiva), é mais abrangente: a seguradora paga a dívida ao banco se qualquer dos titulares morrer ou sofrer um acidente que o deixe com uma incapacidade igual ou superior a 65%, que o impossibilite de trabalhar. “Se puder pagar a diferença, é preferível contratá-la”, aconselha a DINHEIRO & DIREITOS. Com a cobertura de morte e invalidez absoluta e definitiva, a seguradora só paga a indemnização se, na sequência de uma invalidez, o titular precisar da ajuda de uma terceira pessoa para realizar pequenas tarefas do dia-a-dia.
Só é de lamentar que o seguro esteja praticamente vedado a pessoas com historial de problemas de saúde (cancro, cardíacos, etc.) ou com um determinado grau de invalidez, pois sem ele nenhum banco lhes concede um empréstimo para comprar casa. O facto de alguns fazerem venda cruzada, isto é, obrigarem os clientes a subscrever a apólice por eles indicada, e a falta de clareza dos textos dos contratos são outros dos problemas apontados. “Afinal, quantas pessoas perceberão a diferença entre invalidez total e permanente e invalidez absoluta e definitiva ?”, acrescenta aquela associação para a defesa do consumidor.
| Dinheiro & Direitos n.º 65 - Setembro/Outubro de 2004 - pág. 9 a 12 |
23.08.2004
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